한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 9월 30일 (월요일) B3 부동산 모기지 이자율이 하락세가 가파르다. 국영모기지 보증기관 프레디맥이 집계하는 30년 만기 고정 이자율 전국 평균은 지난 19일 6.09%로 올 해 들어 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 7.8%를 기록했던 지난해 10월과 비교하면 매우 큰 폭의 하락세로 그동안 높은 이자율 때문에 주택 구입 을 포기한 바이어에게는 희소식이다. 이자율이 가파른 하락세로 접어들 면서 최근 1~2년간 높은 이자율로 주택을 구입한 바이어들 사이에서도 낮은 이자율로 갈아타기 위한 재융자 붐이 다시 일 것으로 기대된다. 워 싱턴 포스트가 향후 모기지 이자율 전망을 분석했다. “모기지 이자율 더 낮아지나”… 재융자 바람 분다 금리추가인하여부따라연말 6%미만가능성 모기지이자율예측, 10년만기국채이자율주시를 ◇기준금리인하에간접영향 치솟는인플레이션을잡으려는‘ 연방준비제도’(Fed)의 노력으로 제로수준인기준금리가 5%를훌 쩍넘었다. 이같은금리수준은지 난해여름까지이어졌고결국인플 레이션을잠재우는데어느정도성 공했다. 하지만 높은 금리가 지속되는 기 간 자동차 대출부터 모기지 대출 에 이르는 시중 대출 비용이 치솟 아 서민 가계부 부담 요인으로 자 리잡았다. 연준은 인플레이션이 안정적인 수준으로접어들때까지높은금리 를유지하겠다는기조를유지했다. 최근발표된8월물가지수는2.5% 로 3년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 인플레이션이연준목표 치에 근접하자 기준 금리 인하에 조심스러운태도로일관한제롬파 월 연준의장은 9월 공개회의에서 금리인하결정을강력히시사했고 결국시장기대치보다높은‘빅컷’ (Big Cut·0.5%포인트 인하)을 단 행했다. ◇ 10년 만기 채권 이자율에 직접 영향 연준관측통들은올해말까지적 어도두번의금리 인하가 더실시 될 것으로 예상하고 있다. 일부 경 제 전문가들 올해 금리 인하가 세 번 실시될 수도 있고 내년 봄 추가 인하도기대하고있다.시장기대대 로금리인하가연이어실시될경우 기준 금리는 2025년 하반기 최저 3~3.5%수준으로하락할수있을 것으로전망된다. 기준금리인하는모기지이자율 을 포함, 시중 대출 이자율에 전반 적인영향을미친다. 하지만 모기지 이자율은 기준 금 리동향에직접적으로영향을받지 않는다. 시중 모기지 이자율 동향 에직접적인영향을미치는요인은 모기지상품투자자들이벤치마크 이자율로 여기는 10년 만기 재무 부채권이자율이다. 채권 이자율은 지난해 10월 4.98%를찍은뒤최근 3.69%대로 하락하며 모기지 이자율 하락을 부채질중이다. ◇금리인하기대이미반영돼 현재경제상황이지속되는한연 준의 기준 금리 인하 기조가 내년 까지이어질것으로전망된다.하지 만 금리 추가 인하 조치가 시행되 더라도 모기지 이자율 하락 폭은 크지않을전망이다. 부동산 시장 전문가들에 따르면 최근모기지이자율하락세는연준 의 금리 인하 전망을 이미 반영한 현상이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 의 로런스 윤 수석 이코노미스트 는“기준금리인하효과가이미반 영됐기때문에추가인하가실시되 더라도 모기지 이자율은 올해 말 6%미만으로떨어지는데그칠것” 이라고전망했다. 모기지 이자율을 포함한 장기 이 자율은 인플레이션 전망, 경제 상 황, 기타여러요인을반영한다. 기 타 요인 중 하나가바로 연준의 기 준 금리 정책이다. 모기지 이자율 에 영향을 미칠 만큼 기준 금리가 인하되려면 경기 침체가 발생해야 하는데현재로서침체가능성은매 우낮다. 만약 경기기 침체에 접어들지 않 고지속적으로냉각되더라도모기 지이자율은 6%이하로크게떨어 지지않을것으로보는경제전문가 가대부분이다. ◇1%포인트이상낮춘다면재융자 해볼만 이자율 변동에 출렁이는 시장이 바로 재융자 시장이다. 현재 적용 받는 이자율보다 1%포인트 낮은 이자율로대체할수없다면재융자 를실시하지않는것이정석처럼여 겨진다. 이자율격차가최소1%포인트이 상 벌어졌을 때 재융자를 통해 인 하될것으로예상되는페이먼트액 수와 재융자 실시로 인한 각종 비 용 등을 비교해 재융자 실시 여부 를결정한다. 재융자를 실시하려면 재융자 금 액의 2~5%에해당한수수료비용 과융자발급비, 감정비, 신청비등 각종수수료비용이발생한다. 재융자 실시 여부는 재융자를 통 해절약되는비용이재융자수수료 비용을상쇄하는데걸리는기간을 기준으로결정한다. 재융자를실시 한모기지를장기보유할수록재융 자로 인한 절약 혜택이 커진다. 모 기지이자율은매일변동하기때문 에재융자실시시기에적용되는이 자율에따라서도재융자혜택폭이 좌우된다. ◇이자율하락 ‘양날의검’ 될수도 높은집값과모기지이자율이사 상 최악 주택 구입난의 주요 원인 이다. NAR에 따르면 고주택가와 고이 자율로2021년612만건에달했던 재판매 주택 거래는 2023년 409 만 건으로 급락했을 정도다. 높은 이자율에 영향을 받은 부문은 주 택거래뿐만아니다. 대출비용상승에주택공급에중 추적인 역할을 하는 주택 신축이 급감했고 낮은 이자율로 주택을 구입한 주택 보유자가 집을 팔지 않는, 이른바‘이자율 고정 현상’ (Rate Lock-in Effect)까지등장해 매물부족사태가악화했다. 연준의기준금리인하로대출비 용이 낮아지면 신규 주택 공급 증 가가기대된다. 높은 이자율로 새집 구입을 꺼렸 던기존주택보유자가집을내놓기 시작하면 재판매 주택 매물 부족 현상도해소될어느정도해소될것 이란기대가크다. 하지만 모기지 이자율 하락으로 인한 주택 구입 여건 개선은 수요 를 뒷받침할 충분한 매물이 공급 될때만가능하다. 충분한매물공 급 없이 이자율만 떨어질 경우 주 택 구입난은 지금보다 더 악화할 수있다. 소비자금융정보서비스업체뱅 크레잇닷컴의그렉맥브라이드수 석 금융 애널리스트는“모기지 이 자율이떨어지면수요급증으로집 값이 다시 급등할 수 있고 이자율 인하 효과는 상쇄된다”라고 우려 했다. 윤이코노미스트는“반면모기지 이자율이하락하면낮은이자율에 묶인 기존 주택 보유자의 주택 구 입능력이개선돼이들에의한‘무 브업’(Move-Up) 구매가이뤄지 고 주택 거래 선순환이 기대된다” 라고기대했다. <준최객원기자> 제롬파월연준의장이지난18일기준금리인하를발표하는모습이뉴욕증권거래소TV를통해방영되고있다.모기지이자율은금리 인하기대를이미반영해수주째하락세를이어가고있다. <로이터>