한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 3월 24일 (월요일) B3 부동산 ▲부동산관련법변경가능성 올해는 70개이상의나라에서선 거가치러질예정으로이미불안정 한지정학적환경을더욱불안하게 할 가능성이 존재한다. 특히 미국 에치러질선거는규제, 무역, 법인 세, 이민정책및지속가능성등경 제및정치각분야에큰영향을미 칠것으로전망된다. 미국 부동산 관련 법안 중 기업 형 임대 업체를 대상으로 한 임대 료 상한선 설정과 부동산 매매 시 양도 소득세를 유예해주는‘1031 Exchange’법안수정등이시행되 면 부동산 투자 환경에 적지 않은 변화가예상된다. 부동산투자자들은경제성장, 인 플레이션, 금리 등을 정확히 전망 하며여러정치적불확실성에대비 할필요가있다. ▲높은금융비용 금리가 지난해 가을부터 하락하 기시작했지만여전히높은수준을 유지하고있다. 높은금리로인해투자평가와시 장 가치 평가가 쉽지 않은 상황으 로 투자자들이 투자에 쉽게 나서 지 못하고 있다. 특히 보유 부동산 매각을꺼리는부동산소유주들이 많고, 반대로 구매자들은 높은 가 격으로인해투자에신중한모습이 다. 일부 구매자는 다가오는 대출 만 기로 인해 급매물이 증가할 것을 기대하며투자타이밍을저울질중 이다. 현재 높은‘자본 수익률’(CAP Rate)을 제공하는 매물을 기다리 며투자에신중한태도를유지하는 투자자가 많지만, 향후 2년 간 이 같은 투자 목표 실현은 쉽지 않을 전망이다. ▲상업용대출만기도래 2026년 말까지 약 1조 8,000억 달러에 달하는 상업용 부동산 대 출의 만기가 돌아올 예정이다. 상 업용부동산시장회복을기대하는 대출은행들이대출만기를연장해 주고있지만,이러한일시적인구제 는 은행들이 규제 제약과 자본 준 비금부족등의문제에직면하면서 지속적인시행이어려울것으로우 려되는상황이다. 대출만기도래와은행의구제조 치축소등이상업용및주거용임 대부동산시장에서건물주의세입 자유치노력등에영향을미칠가 능성이있다. ▲지정학적상황및지역전쟁 우크라이나와 가자 지구 분쟁을 포함한 계속되는 글로벌 혼란은 공급망 중단, 인플레이션, 노동력 부족 등으로 이어질 가능성이 크 다. 지역 전쟁과 같은 지정학적 불안 정성이끊이지않으면투자자들이 더 큰 위험을 반영하여 목표 자본 수익률을 높게 설정하는 한편, 과 거의주기적투자패턴에서벗어나 투자 타이밍을 늦출 수 있을 것으 로예상된다. ▲보험비용급등 2023년한해동안자연재해로인 한경제적손실은무려약3,800억 달러에 달했지만 이 중 약 31%만 이 보험금 청구를 통해 보상됐다. 기후 이변, 인플레이션, 부동산 가 격 급등으로 인해 보험료가 급등 하고 있는 가운데 부동산 각 부문 이 보험료 급등의 영향을 받을 것 으로전망된다. 특히, 주거용, 호텔 및 숙박용, 실 버타운(시니어 단지) 부동산 부문 이 보험 청구 증가로 높은 보험료 적용이예상되고있다. 건물주 들은 기존 보험 구매 방 식에서 벗어나 보험 비용 증가 에 대비한 위험 관리, 적정한 보 험 범위 설정,‘대체 위험 전가’ (ART·Alternative Risk Transfer) 솔루션등을모색해야한다. ▲주택임대난 주택가격상승과주택재고부족 으로주택구매력이계속악화하고 있다. 아파트 등 다가구 주택 임대료의 경우 상승률은 둔화했으나, 지난 15년간 임대료는 무려 45%나 급 등했다. 다가구 주택 공급이 증가 했지만대도시위주로공급지집중 돼수요를충족시키기에불충분한 것이원인으로지적된다. 현재전체세입자중약54%가가 구 소득의 30% 이상을 임대료로 지출할 정도로 주택 임대 비용 부 담이 치솟았다. 다가구 주택 건설 감소와젊은층세입자의수요증가 로 올해 주택 임대난은 더욱 악화 할것으로우려된다. ▲지속가능성 허리케인,산불,홍수등자연재해 가빈번해지면서수십억달러에달 하는 부동산 피해가 발생하고 있 다. 자연재해 피해를 대비한 건물 의 지속 가능성과 기후 복원력 강 화에대한필요성이강조되는추세 다. 현재 미국의 규제가 분사화 되어 있는 반면, 유럽은 EU의‘기업 지 속가능성보고지침’(Corporate Sustainability Reporting Direc- tive)과 영국의‘최소 에너지 효율 기준’(Minimum Energy Effi- ciency Standards)과 같은 새로운 규정을 통해 엄격한 지속 가능성 규제를적극도입중이다. 지난해 극단적인 기후 이변으로 막대한 경제적 손실이 발생했고, 그에 따른 보험료가 급등한 상황 에서지속가능성과기후복원력을 부동산 투자의 우선순위로 두는 전략이강조되고있다. ▲사무실건물전환 2024년말까지미국내사무실건 물의 공실률이 약 20%를 기록한 것으로 조사됐다. 사무실 건물 공 실률 증가로 지자체 세수 및 예산 등 다양한 분야에 영향을 미치고 있다. 이미 수년전부터 많은 부동 산 개발업체가 빈 사무실 공간을 주거공간으로전환하는개발을추 진하고 있지만, 이는 비용이 많이 들고과정도복잡해빠르게진행되 지 못하는 상황이다. 대신 사무실 건물을의료, 교육등의다른용도 로사용하는새패러다임이나타나 고있다. <준최객원기자> “상업용부동산낙관적이지만…법안변경등불확실성도” ‘부동산자문위원회’ 보험료등이슈꼽아 금융비용높아투자자들 ‘신중모드’ 지속 세계적인 부동산 자문 기구인‘부동산 자문 위원회’(CRE·Counselors of Real Estate)에 따르면 정치적 불확실성, 급등하는 보험료, 인공지능의 성장 등이 올해 부동산 업계에 큰 영향을 미칠 주요 요인들로 꼽힌다. CRE글로벌 의 앤서니 델라펠 의장은“연방준비제도의 금리 인하, 미국 경제 연착륙 가능 성, 상업용 부동산 자산과 대출 시장의 긍정적 변화 등에 따라 상업용 부동산 업계에 낙관론이 증가하고 있다”라며“그러나 지정학적 불확실성, 선거, 국지 전, 대출 만기 도래 등의 불확실성 요인도 함께 존재한다”라고 올해 부동산 시장에 대한 낙관론을 조심스럽게 제시했다. CRE가 선정한 올해 세계 부동산 업계 주요 이슈를 알아본다. 젊은층을중심으로주택임대수요가늘어날것으로예상돼올해주택임대난이가중될것으로전망된다.<로이터>