한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 9월 29일 (월요일) 오피니언 A8 뉴스속보ㆍ애틀랜타지역소식의길잡이 한국일보 www.HiGoodDay.com One Big Beautiful Bill Act - 새로운 세법 풀이 제10편: 모기지 이자 공제, 나도 혜택을 제대로 받고 있을까? 집을 사거나 리모델링을 할 때 모 기지 이자 공제는 큰 세제 혜택이 될 수 있다. 다만 공제 한도가 얼마 인지, 어떤 대출이 해당되는지, 그리 고 소득 수준에 따라 혜택이 줄어드 는지등은꽤복잡하다. 최근통과된 OBBBA(One Big Beautiful Bill Act)는 이러한규정을명확히정리했는데주 요내용을살펴보자. Q: OBBBA로 인해 영구적으로 확정된 모기지 이자 공제 한도는 얼마인가? A: 부부 공동 신고(Married Filing Jointly) 또는 독신(Sin- gle)인 경우 대출 금 $750,000 까지의 모기지 이자가 공제된 다. 부부 별도 신고(Married Filing Separately) 시에는절반 인 $375,000까지에 대해서만 공제가가능하다. 예를들면부 부가80만불대출을받아주택 을 구입했다면, 75만 불까지의 모기지이자만공제된다. Q: 모기지 이자 공제를 받기 위 한조건은무엇인가? A: 다음 세 가지 조건을 모 두 충족해야 한다. 첫째, 개인 세금신고시항목별공제를선 택해야한다. 둘째, 대출이주택 구매혹은건설및개선목적이 어야한다. 셋째, 앞에서언급한 일정대출한도내에발생한이 자여야한다. Q: 모기지 이자는 몇 채까지의 공제가능한가? A: 모기지이자는최대두채 까지 공제 가능하며, 일반적으 로 주거용 주택과 별장이 해당 된다. 세번째주택부터는모기 지 이자가 공제되지 않는다. 예 를들어본인거주주택모기지 가 $50만, 별장 모기지가 $20 만그리고세번째주택모기지 가 $30만일 경우 주거용 주택 과별장두채의모기지이자만 공제되며, 세번째주택모기지 $30만에대한이자는공제되지 않는다. Q: 모든 주택 담보 대출이 공제 대상이되나? A: 그렇지 않다. 주택을 담보 로 한 대출이라도 사용 목적에 따라 공제 여부가 결정된다. 즉 생활비, 자동차구입등개인용 도일경우는공제를할수없다. 그러나 주택을 구매하거나 건 설 혹은 개선하는 목적이라면 모기지이자가공제가능하다. Q: Home Equity Loan을 사업 체건물공사비로썼다면공제가 능한가? A: 불가능하다.HomeEquity Loan이라도 주거용 주택의 구 매, 건설혹은개선목적이아니 라면 공제되지 않는다. 따라서 사업체 건물 공사비는 공제 대 상이아니다. 그러나같은대출 을 거주지의 부엌 리모델링에 사용했다면 모기지 이자 공제 가가능하다. Q: PMI(Private Mortgage In- surance,사적모기지보험)는무 엇이며 모기지 이자 처럼 공제 가 능한가? A: 가능하다. PMI는 주택 구 매시 계약금이 매매가의 20% 미만일 때 대출 기관이 요구하 는 보험으로, 차입자가 모기지 를상환하지못할경우대출기 관을 보호하기 위한 장치다. OBBBA는 2026년부터 PMI 를 모기지 이자 공제 항목으로 포함하도록 규정했다. 다만 공 제 가능한 모기지 부채 (한도 $750,000)내에서만적용된다. 과거에도 PMI공제가 허용된 적이 있었으나, 2017년 TCJA 시행 이후 대부분의 PMI는 공제 대상에서 제외되어 왔 었다. 또한 소득 제한이 적용 되는데 AGI(조정된 총 소득) 가 $100,000 (부부 별도 신고 $50,000 )을 초과하면 PMI 공제는 단계적으로 감소하는 데, 단독 신고자 및 부부 공 동 신고자의 예를 보면 AGI $110,000 이상이면 모두 PMI 공제는사라지게된다. Q: 과거에 받은 모기지 대출은 더많이공제되는경우가있나? A: 그렇다. 2017년 12월 16 일이전대출계약을하고2018 년4월1일이전집을구입완료 한 경우에는 공제 가능한 모기 지융자한도가 $1,000,000(부 부별도 $500,000)까지공제된 다. 이후재융자를하더라도, 기 존대출한도내라면혜택을유 지할 수 있다. 예를 들어 2017 년 10월계약후 2018년 3월주 택을 구입하면서 $900,000 모 기지를 실행했다면 이자 전액 이 공제 가능하다. 2024년에 $950,000로 재융자를 했다면 원래 모기지 한도 $900,000까 지만 공제가가능하다. Q: Home Equity Loan이자와 PMI(모기지보험)는$750,000한 도외에추가로공제되나? A: 아니다. 모든 모기지 항목 을 합산하여 최대 $750,000까 지만공제된다.즉1차와2차주 택 모기지 융자, Home Equity Loan 그리고 PMI를모두포함 해서 한도를 적용한다는 점을 유의해야한다. Q. OBBBA의모기지이자공제 로 가장 혜택을 보는 소득계층은 누구인가? A. 중산층에게 가장 유리할 것으로 예상된다. 고소득층은 대출 규모와 주택 가격이 높아 도 세법상공제한도를초과하 는부분은아예공제가안되며 소득 제한으로도 불리하다. 저 소득층은 표준 공제를 선택할 경우가 많아서 모기지 이자 공 제를위한항목별공제를쓸필 요가없어서, 사실상모기지이 자 공제를 체감하기 어려울 것 으로본다. 중산층은 대출 규모가 공제 한도 안에 들어오는 경우가 많 고, 모기지 이자와 SALT 공 제(최대 $40,000)를 합치면 표준공제(2025년 부부합산 $31,500)를 넘을 가능성이 크 다. 이경우항목별공제가유리 해져 세금 절감 효과를 실질적 으로누릴수있을것이다. 이글은일반적인세무해설을위한것 이며, 개별납세자의상황에따라적용 여부가달라질수있으므로, 사전에전 문가의검토를받는것이바람직합니다. 박영권 공인회계사 주. (770) 457- 1958 박영권 공인회계사 CPA, MBA · Univ. of Wisconsin - Madison, MBA 학위 · Uniform CPA Exam 합격 · Ernst & Young LLP (4대 회계법인) 근무 · 박영권 회계법인 대표 (1997년 ~ 현재) 박영권의 CPA 코너 연방정부 셧다운 위기는 단순한 행 정 지연이 아니다. 헌법상 예산 편성 권은의회에있지만대통령의거부권 과 당파적 교착으로 인해‘Appro- priations Clause’가 제 기능을 하지 못할때, 행정부는법적근거없이수 백만명의공무원에게무급휴가를강 요한다. 사회보장국은 연금 지급을 지연하고, 이민국은 비자 적체를 악 화시키며, 연방 법원은 긴급 사건 외 에 대부분의 기일을 미룬다. 이는 단 순한불편을넘어권력분립의균형이 무너진헌법적위기의현상이다. 2018년35일간이어진셧다운이미 국경제에110억달러의손실을입혔 다는의회예산국보고는이를단적으 로 보여준다. 지금도 유사한 위험이 현실화되고 있다. 사회보장 수당이 늦어지고,중소기업청대출이중단되 며,항공보안요원의결근까지이어지 면국민생활전반이직접영향을받 는다. 특히 비자나 체류 신분에 의존 하는이민자와유학생은행정마비가 곧 생존 문제로 이어진다. 정치적 교 착이 결국 개인의 삶을 위협하는 구 조로드러나는것이다. 이 불확실성은 곧바로 통화정책과 맞물린다.연준이단행한0.25%포인 트금리인하는경기둔화와소비위 축에 대응하기 위한 방책이다. 문제 는 연준의 법적 독립성이다. 연방준 비제도법은 연준 이사에게 14년 임 기를 보장하고, 대통령이 중대한 사 유 없이 해임하지 못한다고 규정한 다. 그러나 최근 트럼프 대통령이 리 사쿡이사해임을시도하면서사태는 Cook v. Trump라는 소송으로 비화 했다. 이는 단순한 인사가 아니라 행 정부가연준독립성을침해할수있는 지가르는판단대가되었다. 만약 법원이 대통령 손을 들어준 다면, 정권 교체 때마다 정치적 이유 로 연준 이사를 교체하는 길이 열리 게된다. 그순간금리결정이경제전 망이 아니라 정권 유불리에 따라 흔 들리며, 채권시장과외환시장은즉각 불안정해진다. 통화정책의 예측 가 능성이무너질경우외국인투자마저 위축되고, 달러 기축 통화로서의 신 뢰에도 타격이 간다. 그 결과는 국민 에게 전가된다. 대출금리, 주택담보 대출상환금, 학자금대출이자등가 계 경제가 정치의 직접 영향권에 놓 이게된다. 헌법적으로도 이 논쟁은 My- ers(1926)와 Humphrey’s Execu- tor(1935) 판례가 교차하는 복잡한 지점에있다. Myers는대통령의광범 위한 해임권을 인정했지만, Hum- phrey’s Executor는 독립규제기관 위원의 신분을 강하게 보호했다. 따 라서 연준 이사가 단순한 집행관료 인지, 독립성이 보장된 준사법·준입 법적인사인지를법원이어디에위치 시키느냐가 핵심이다. 만약 Hum- phrey’s Executor의원칙이협소하 게해석된다면연준독립성은심각하 게훼손될수있다. 국제적비교도주목할만하다. 유럽 중앙은행은조약차원에서강력한독 립성을보장받고있으며, 한국은행도 임기보장을통해정권으로부터의직 접적 압력을 차단한다. 그런데 달러 를기축통화로삼는미국에서조차연 준 독립성이 흔들린다면 세계 금융 시장은 즉각 불안을 반영할 것이다. 이는 단순한 국내 정치 분쟁이 아니 라 전 세계 통화질서 전체에 파급력 을지닐수있는중대사안이다. 특히 애틀랜타 지역은 이번 사안의 직접적 현장을 보여준다. 연준 금리 인하는메트로애틀랜타의주택담보 대출금리에즉각반영돼첫주택구 매자와 중산층 가계의 자금 부담에 영향을 주고 있다. 일부 지역은행 보 고서에 따르면 금리 인하 발표 이후 모기지신청건수가소폭증가하며거 래 심리가 되살아나는 조짐이 보인 다. 또한Cook v. Trump소송에서쟁 점이 된 애틀랜타 미드타운의 고급 콘도는“primary residence”규정해 석을 둘러싼 핵심 증거로 등장했다. 거주지 요건과 세제 혜택 논란이 지 역 사회에서도 큰 관심을 끌며 법적 해석의중요성을상기시키고있다. 애틀랜타 연방준비은행은 남동부 경제를대표하는기관으로서이번불 확실성이 제조업, 물류, 서비스업 등 지역 산업 전반에 미칠 영향을 면밀 히 주시하고 있다. 금리 변동성이 투 자와고용결정에즉각반영될수있 기 때문이다. 만약 셧다운이 장기화 된다면 하츠필드-잭슨 국제공항의 TSA인력결근으로보안검색이지연 되고, 애틀랜타 이민국 사무소의 체 류서류처리마저늦어질수있다. 주 민들은 정부 기능 마비가 금융이나 정책차원을넘어일상생활불편으로 직결될수있음을체감하고있다. 결국셧다운과Cook v. Trump소송 은 같은 뿌리를 공유한다. 정치는 법 과 제도의 장치를 마비시키고, 그 부 담은 국민에게 전가된다. 예산 교착 은 헌법 질서의 교착이고, 금리 인하 는 그 불확실성에 대응하는 처방이 며, 연준 소송은 제도적 경계선을 지 킬 수 있는지의 시험이다. 법과 제도 가 압도당하면 정치적 계산이 그 자 리를 채운다. 그 비용은 언제나 국민 이 감당한다. 법원이 제도적 독립선 을지켜내야하는이유가바로여기에 있다. 케빈김 법무사 전문가 칼럼 셧다운과금리의충돌