한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 11월 10일 (월요일) B3 ▲ ‘부동산·동산’ 여부가결정 매뉴팩처드 홈의‘소유권’ (Title)이어떻게등록되느냐에따 라따라이자율,대출자보호장치, 자산축적방식등이결정된다. ◆ ‘부동산’ (Real Property)으로 등록된경우 주택과 그 아래의 토지가 함께 등기돼있다면, 해당주택은‘부동 산’으로 분류된다. 이 경우 일반 주택과 동일한 일반 모기지 대출 을통해대출을받을수있다.부동 산으로 등록된 매뉴팩처드 홈은 기존주택담보대출법의규제를받 으며, 대출과정에서도‘정보공개 의무’(Disclosure), 감정평가, 대 출자보호절차가모두적용된다. ◆ ‘동산’ (Personal Property) 으로등록된경우 반면 주택이 토지와 별도로 등 기돼있다면, 이는‘동산’(Chat- tel)으로분류된다.이경우대출은 주택이 아닌‘이동 자산’으로 취 급되며, 자동차나 중장비 대출과 유사한대출방식으로적용된다. 이른바‘동산 담보 대출’ (Chattel Loan)로 불리는 이 대출 방식은상환기간이짧고, 높은이 자율이 적용되며 대출자 보호 규 정이상대적으로제한적이다. ▲ ‘부동산’ 홈가치크게올라 주택과 토지가 함께 등기된 부 동산으로 분류된 매뉴팩처드 홈 은일반주택과구조와기능이거 의같기때문에동일한방식의대 출을 받을 수 있다. 주택이 영구 기초 위에 설치된다면 FHA, VA, USDA, 패니메이, 프레디맥 등 정 부 기관이 보증하는 일반 모기지 대출을낮은이자율로받을수있 다. 비영리 공공정책 연구 기관 어 번 인스티튜트에 따르면, 2022년 매뉴팩처드 홈 대출의 약 58%가 부동산 형태로 발급됐으며 중간 대출금액은17만5,000달러로조 사됐다. 이들 부동산 대출을 받은 매뉴팩처드 홈 소유주들은 일반 주택 소유주와 마찬가지로 주택 자산이 안정적으로 축적됐는데, 연 평균 약 6만5,000달러에 달하 는 시세 상승 혜택을 입은 것으로 도 조사됐다. 어번 인스티튜트에 따르면 지난 24년간 부동산으로 분류된 매뉴팩처드 홈의 자산 가 치는무려약211.8%상승해일반 주택과차이가거의없었고, 2012 년 이후에는 오히려 일반 주택보 다더높은상승률을보이고있다. ▲ ‘동산’ 홈여러제약 주택과토지가별도로등기된‘ 동산’(채텔·Chattel) 형태의 매 뉴팩처드 홈은 대출 수단이 제한 적으로, 일반 모기지 대출 규정이 아닌‘통일상법’(UCC·Uniform Commercial Code)의 규제를 받 는다. 대출 전문가들에 따르면 동 산으로 분류된 매뉴팩처드 홈은 동산담보대출을통해구입할수 있고, 신청자격은주택의제조사, 모델, 특징, 상태, 감가상각 요소 등을기준으로결정된다. 동산 담보 대출 비용은 상당히 높은편이다. 2022년기준,동산으 로 분류된 매뉴팩츠더 홈의 평균 이자율은 약 8%로, 부동산 대출 (5.5%)보다 훨씬 높았다. 대출 승 인거부율도더높게조사됐다. 동 산담보대출은약 66%가거부된 반면 부동산 대출 승인 거부율은 약43%로낮았다. 동산 담보 대출의 경우 FHA, VA, USDA 등 연방 정부 기관이 보장하는 대출 상품은 극히 드물 다. 민간대출기관을통한대출이 유일한 대출 수단으로, 대출 기관 에 따른 이자율과 서비스 기준이 제각각이다. 그럼에도 불구하고 동산 담보 대출을 통해 매뉴팩처 드홈을구입하는경우가많다. 다 만 대출 기관마다 이자율이 크게 차이 나기 때문에 반드시 비교해 야한다. ▲구입전장기투자수익률고려해야 동산 형태의 매뉴팩처드 홈을 구입하는 경우 월 페이먼트 외에 도 장기 투자 수익률까지 고려해 야한다. 토지가포함되지않은매 뉴팩처드 홈은 토지 가치 상승의 혜택을기대하기힘들다. 또, 주택 이임대토지위에설치된경우, 토 지 임대료 상승이나 임대계약 만 료 등의 요인이 재판매 가치를 낮 추고, 퇴거사유가되는경우도흔 하다. 실제로 플로리다주의 경우 이들 매뉴팩처드 홈 소유주의 연 간퇴거율이약1.5%로,일반주택 소유주의압류율보다약세배높 은것으로조사됐다. 동산 형태의 매뉴팩처드 홈은 초기 구입 비용은 낮지만 시간이 지날수록 가치가 오히려 떨어질 위험도 있다. 부동산 전문가들에 따르면 일반 주택과 부동산 형태 의 매뉴팩처드 홈은 대부분 장기 적으로 가치가 상승하지만 동산 형태의 경우 가치가 감가하는 경 향을보인다. ▲여러대출기관비교해야 매뉴팩처드 홈 구입을 고려하 고 있다면 철저한 사전 준비와 조 사가 반드시 필요하다. 특히 여러 대출 기관이 제공하는 대출 상품 을 꼼꼼히 비교해서 결정하는 것 이 무엇보다 중요하다. 매뉴팩처 드홈딜러가제공하는대출상품 은주로한곳의금융기관과거래 하기때문에,일반대출기관,은행, 크레딧유니온등에서제시하는이 자율과 크게 차이 날 수 있다. 여 러 대출 기관의 대출 옵션을 비교 해대출상환기간동안수천달러 를절약한사례도있다. 또, 주택이임대토지위에설치 될경우에는임대계약서를꼼꼼히 검토해야 한다. 임대료 인상 제한, 재판매권리보호,계약종료시사 전통지의무등의조항은월페이 먼트와 장기적 투자 안정성에 직 접적인영향을줄수있다. 매뉴팩처드 홈 구입을 지원하 는정부및일반대출프로그램도 살펴봐야한다. FHA타이틀 I, 패 니메이 MH 어드밴티지, 프레디 맥 CHOICEHome 등은 낮은 이 자율과통일된대출조건등일반 모기지 대출과 유사한 고정 이자 율방식을제공한다. 준최객원기자 ‘주택·토지’함께 등기… 부동산 분류 별도 등기‘동산’은 대출 등 제약 받아 여러 대출 기관 제시 이자율 비교해야 지난 25년간 집값이 폭등한 탓에 많 은 중산층과 서민층의 내 집 마련의 꿈이 점점 힘들어지고 있다. 그 사이 이른바 모빌 홈으로 불리던 ‘매뉴 팩처드 홈’(Manufactured Home) 이 저렴한 주택 구입 대안으로 많은 관심을 받고 있다. 매뉴팩처드 홈은 공장에서 제작돼 주택 부지로 운송 돼 설치되는 형태의 주택으로, 일반 주택보다 구입 비용이 낮은 것이 가 장 큰 장점이다. 최근에는 설계와 품 질 향상은 물론 수요가 늘면서 일반 주택에 못지 않은 가치 상승률을 보 이고 있다. 반면 매뉴팩처드 홈 구입 에 필요한 대출은 높은 이자율과 복 잡한 대출 절차 등은 단점으로 지적 되고 있다. 주택과그아래의토지가함께등기돼있다면,해당주택은‘부동산’으로분류된다.이경우일반주택과동일한일반모기지대출을통해대출을받을수있다. <로이터> 구입비낮은매뉴팩처드홈…‘부동산·동산’에따라큰차이 <공장에서 제작돼 설치되는 주택> ▶1면에서계속 ▲건축연도·소방서까지거리 주택의건축연도도주택보험료 를 결정하는 주요 요인이다. 지은 지오래된주택의보험료가더비 싼데 이는 오래된 목재 바닥이나 몰딩을 교체하려면 특수 자재가 필요하고 작업에도 더 많은 시간 과 숙련된 기술이 필요하기 때문 이다. 주택보험료절감을위해서소방 서와의 거리도 고려해야 한다. 주 택 보험 전문가들에 따르면 일반 적으로 소방서에서 반경 5~10마 일 이내에 위치한 주택은 보험료 가낮은편으로소방서인근거주 자는평균5%가량보험료를절감 하는것으로조사되고있다. 반면 농촌이나 외곽 등 접근이 어려운 지역은 주택보험료가 높게 책정 되고, 너무외진지역으로판단될 경우아예보험가입을받지않는 보험사도늘고있다. 주택 편의 시설을 무심코 설치 했다가 크게 인상된 주택 보험료 에놀라는주택소유주도많다. 대 표적으로 어린 자녀들이 좋아하 는놀이기구트램펄린이나수영장 등이 주택 보험료 인상 요인으로 꼽힌다. 이들 편의 시설은 사고나 부상 위험을 높이는 시설로 여겨 지기때문에보험사가‘책임보상’ (Liability Coverage) 항목으로반 영한다. 책임 보상은 방문객이 주택 내 에서 다치거나, 주택 소유주가 다 른 사람의 재산 피해에 대해 법적 책임을 질 경우를 대비한 항목이 다. 일반주택보험의경우최소 10 만 달러의 책임 보상이 포함되지 만, 편의시설여부와필요에따라 보상 한도를 조정하는 것이 안전 하다. ▲ ‘알람·크레딧점수·자기부담금’ 으로요금낮춰야 주택보험 전문가들은 주택 내 작은 변화만으로도 보험료를 절 약할 수 있다고 강조한다. 대표적 으로알람장치설치,자동수도차 단밸브설치, 전기및배관시스템 교체등주택안전과관련된설비 를보강하면주택보험료절감효 과를기대할수있다. 이밖에도정기적인점검과유지 보수를꾸준히하는것도주택보 험료를 낮추는 방법이며‘자기부 담금’(Deductible)을 높게 설정 하면 주택 보험료를 쉽게 인하할 수 있다. 자기부담금은 보험금 지 급시본인이직접부담하는금액 으로, 이금액이높을수록월보험 료는낮아진다. 크레딧점수도보험료절감에도 큰 영향을 미친다. 주택보험 전문 가들에 따르면 크레딧점수가 높 을 수록 보험료가 낮아지는데 크 레딧점수가낮은주택소유주보다 최대15%까지주택보험료를절약 한사례도있다. ▲적절한보장한도유지도중요 주택 보험료를 절약하는 것 도 좋지만, 화재 등으로 인한 재 건축을 대비하고 건축 기간 동 안 필요한 주거비 및 생활비를 충 분히 보상받을 만큼의 보장 한 도를 유지하는 것도 매우 중요하 다. 주택 보험 전문가들은 주택 보험 가입 시 보장 범위를 설정 할 때 다음 네 가지 항목이 충분 히 보상받을 수 있도록 설정하는 것이 필요하다고 조언한다. ▲주 택및부속건물재건축비(건물보 상·Dwelling Coverage) ▲가재 도구 등 개인 소유물 교체비(개 인재산 보상·Personal Property Coverage)▲주택내부상이나재 산피해에대한법적책임(책임보 상·Liability Coverage) ▲화재 나재난으로집에살수없게됐을 때 임시 거주비용(추가 생활비 보 상·Additional Living Expense Coverage). 주택 보험료 영향 요인 주택이토지와별도로등기된동산형태는대출이제한적이다. <로이터>