한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 11월 24일 (월요일) B3 ▲트럼프, ‘서민주거비부담줄일것’ 트럼프 대통령은 최근 자신의 SNS플랫폼트루스소셜에‘50년 모기지의 창안자’라는 문구가 담 긴 이미지를 올렸다. 해당 이미지 에는 대공황 시절 최초로 고정금 리 모기지를 도입한 프랭클린 루 스벨트 전 대통령의 사진도 함께 등장했다. ‘연방주택금융국’(FHFA)의 빌 풀트 국장은 X(옛 트위터)에“ 트럼프대통령이도입을추진하는 50년 모기지가 주택 시장 판도를 완전히바꿀것”이라는반응을올 렸다. 백악관 관계자도 온라인부 동산정보업체 리얼터닷컴에“50 년 만기 모기지는 서민들의 주거 비 부담을 줄일 새로운 정책으로 공식적인 사항은 백악관을 통해 발표될것”이라고50년만기모기 지추진을공식인정했다. ▲주택자산축적오래걸려 하지만 부동산 전문가들에 따르 면50년만기대출은기존30년대 출보다 월 상환금이 줄어드는 장 점이 있지만, 대출 기간이 길어지 는만큼총이자부담이크게늘고 주택자산(에쿼티) 형성속도도대 폭 느려진다. 리얼터닷컴의 조엘 버너수석이코노미스트는“50년 만기모기지는월상환부담을낮 춰 정체된 주택 시장에 활력을 불 어넣을것으로기대된다” 라며“그러나 30년 대출에 비해 이자부담이거의두배로늘고,주 택자산형성에훨씬더오랜시간 이걸린다”라고지적했다. 그는또 “주택공급확대없이수요만자극 할 경우, 오히려 주택가격 상승으 로이어져월상환절감효과를상 쇄할수있다”라는경고도덧붙였 다. ‘전국부동산 중개인협회’ (NAR)의 로런스 윤 수석 이코노 미스트도“50년모기지는월상환 금절감효과가크지않은반면,상 당한 대가를 치러야 한다”라며“ 원금절반을상환하는데만약 40 년이 걸려 대부분의 대출자가 대 출 말기에 이르러서야 의미 있는 자산을쌓게될것”이라고지적했 다. 현재 연방법상‘적격 모기지’ (QM)규정에따라50년만기고정 금리 대출이 허용되지 않는다. 제 도 시행을 위해서는 의회의 입법 절차가필요하다. ▲월상환금줄지만총이자부담 ‘ 두배’ 50년만기모기지대출이도입될 경우월상환부담은다소줄어들 겠지만, 대출기간이 길어지는 만 큼금리가더높고총이자부담은 크게 늘어날 것으로 전망된다. 버 너수석이코노미스트는“대출기 간이 길수록 금융기관이 그만큼 의 보상을 요구하기 때문”이라고 높은 이자율이 적용되는 이유를 설명했다. 국영모기지 보증기관 프레디맥 에따르면 15년만기모기지의평 균 금리는 5.5%, 30년 만기 대출 은 6.22%였다. (11월 6일기준) 현 재 50년만기고정금리대출상품 은 없기 때문에 비교 수치는 없지 만, 대출전문가들은 50년모기지 금리가 30년 대출보다 높을 가능 성이큰것으로보고있다. 30년 만기와 50년 만기 이자율 이 동일하다고 가정할 경우, 40 만 달러 주택을 구입하면서 10% 의 운페이먼트를 내고 연 6.25% 이자율로모기지 대출을받을때, 50년모기지는 30년대출에비해 월 상환금이 약 250달러 낮아진 다. 그러나총이자부담은50년대 출이 81만6,396달러, 30년 대출 이 43만8,156달러로, 무려 37만 8,240달러(약 86%)나더많다. 버 너 이코노미스트는“대출 기간이 길어지면 주택 구입 비용을 장기 간에걸쳐나눠낼수있다는장점 이 있지만, 대출기관 입장에서는 더오랫동안이자를받을수있어 이익이커진다”라고설명했다. 50년 만기 대출의 주택 자산 형 성속도도상당히느리다. 10년동 안같은주택을보유했을때, 30년 대출의 경우 주택 순자산인 에쿼 티비율이약 24%수준에이르지 만, 50년대출은14%에불과하다. NAR의로런스윤수석이코노미 스트는“50년모기지는월상환금 을낮춰시장진입장벽을낮출수 있어 일부의 경우 임대보다 나은 선택이 될 수 있다”라면서도“다 만 주택 가치가 상승하면 재융자 나 매각을 통해 전략적으로 대응 할필요가있다”라고말했다.윤이 코노미스트는또“장기대출이주택 구입여력을높일수는있지만,현재 의주거비부담문제의근본원인은 중·저가주택의공급부족에있다” 라고지적했다. ▲집값더올릴수도 일부부동산시장전문가들은50 년만기모기지대출이오히려주 택 가격을 끌어올려 서민 주거비 부담을 악화시킬 수 있다고 우려 하고있다. 버너이코노미스트는“ 대출 기간이 늘어나면 월 상환금 이줄어드는만큼, 같은소득으로 더비싼주택을구입할수있게돼 결과적으로 주택 수요를 자극하 게 된다”라며“공급이 늘지 않는 상황에서수요만늘어나면집값은 오를수밖에없다”라고설명했다. 50년 만기 대출의 목적은 최근 몇년간6%대고금리로위축된주 택 구매 수요를 회복시키려는 것 이다. 그러나 부동산 시장 전문가 들은장기대출이주택수요에대 한보조금역할을하게돼구매력 을높이지만주택공급이늘지않 는한주택가격상승을부추기게 된다고 지적한다. NAR에 따르면 올해3분기전국단독주택의중간 가격은 42만6,800달러로, 전년 동기대비약1.6%상승하며사상 최고수준을이어가고있다. 부동산 전문가들은“50년 모기 지는 주택구입 부담을 해결하는 올바른방법이아니다”라며“정부 가관세로인한물가상승을완화 해기존모기지이자율을낮추고, 주택 건설을 장려해 공급을 늘리 는데초점을맞춰야한다”라고강 조하고있다. 준최객원기자 50년만기모기지?…트럼프추진정책주택시장해법될까 도널드 트럼프 대통령이 주택 구입 부담을 낮추기 위해 ‘50년 만기 모기지 대출’ 도입을 추진하겠다고 밝혀 관심을 끌고 있다. 만기를 연장하면 월 페이 먼트 상환 부담을 낮출 수는 있지만, 이자 부담 증가와 자산 형성 지연 등의 부 작용을 우려하는 목소리도 동시에 나오고 있다. 트럼프, ‘주거비 부담 줄일 것’ 월상환금 줄지만 총 이자는↑ 주택 자산 축적 오래 걸려 트럼프대통령이서민의주거비절감을목표로50년만기모기지도입을추진중이라고밝혀관 심을끌고있다. <로이터> ▶1면에서계속 ■ 2년 전 높은 이자율 받은 대출 자에게기회 이자율이 지금보다 더 하락한다 면, 더 많은 주택 소유자가 재융자 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인 다. 특히 2023~2025년사이주택 을구입했거나재융자를실시한사 람들에게는 기회가 될 수 있다. 이 자율이 6% 이하로만 떨어져도 재 융자 붐이 다시 찾아올 것으로 전 망된다. 주택융자전문가들에따르면일 반적으로이자율이기존대출금리 보다 0.5~1%포인트 낮아지면 재 융자가합리적이라고판단된다. 클 로징 비용 회수에는 몇 년이 걸릴 수 있지만, 주택에 장기 거주할 계 획이 있는 사람들은 낮아진 월 상 환액과 대출 기간 연장 옵션이 초 기비용을충분히상쇄하는경우도 많다. 재융자 혜택은 상환액을 낮출 수 있다는것외에도장기적재정안정 성을 확보할 수 있다는 점도 포함 된다. 최근조사결과, 주택소유자 의 약 77%가 여전히 주택 소유가 개인자산을늘리는최선의방법이 라고 생각하고 있으며, 약 60%는 주택자산이추가적인재정안정성 을제공한다고응답했다. 이처럼 재융자 기회가 찾아왔지 만 대부분 주택 소유자들은 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 모기 지솔루션업체언락테크놀로지의 최근조사에따르면, 인플레이션에 따른 각종 비용 상승 등이 재융자 에나서지못하는이유로꼽혔다. 조사결과, 많은주택소유자들이 연준의 금리 인하폭이 적고 인하 시기도늦었다고느끼고있는것으 로나타났다. 또, 대부분이2026년 에는 생활비 부담이 더 커질 것으 로예상하고있기때문에재융자를 고려하지않는것으로조사됐다. 이자율 인하에 재융자 관심↑