한국일보 애틀랜타 전자신문

■‘같은날·같은조건’ 대출견적받아비교 유리한모기지대출상품을찾으려면 같은 날, 같은 조건으로 여러 대출 기관 에서 대출 견적을 받아 비교해야 한다. 주택융자전문가들에따르면가장효과 적인방법은동일한대출조건과이자율 ‘고정’(RateLock)기간을기준으로여 러 대출 기관이나 융자 중개업체로부터 같은날정식견적을받는것이다. 모기지이자율은하루에도여러차례 달라지기 때문에 같은 날 견적을 받아 비교하는 것이 무엇보다 중요하다. 예 를들어, 월요일에받은견적과같은주 목요일에 받은 견적을 단순 비교하는 것은의미가없다. 여러대출기관이제 시한대출견적을정확히비교하려면각 기관에제출한크레딧점수, 다운페이먼 트, 대출 금액, 부동산 형태, 이자율 고 정기간, 포인트여부등바이어가통제 할수있는모든변수가동일해야한다. 이같은비교전략을활용해야각대 출 기관이 부과하는 비용을 정확히 비 교할수있다. 주택융자전문가들에따 르면동일한대출자의경우도대출기관 간 이자율 차이가 0.25~0.5% 정도 차 이나는경우가흔한다. 40만달러대출 금액과이자율 6~6.5%를기준으로이 자율을 0.25~0.5% 낮게 적용 받는다 면 30년 동안 약 2만4,000~4만6,000 천달러를절약할수있다. ◇비용협상가능항목만비교 공식 대출 견적서를 정확히 이해하는 것도중요하다. 우선‘Section A: Origi- nationCharges’(대출개시수수료)를확 인하도록한다. A항목은대출기관이대 출발급을통해얻는수익으로,개시수수 료, 포인트, 대출기관크레딧, APR등의 항목이포함된다. 여기에포함된모든비 용은협상을통해조절이가능하다. 주택융자전문가들에따르면A항목 에포함된수수료를조정하는것만으로 도2,000달러이상절약한사례를많이 볼수있다. 이밖에도포인트가없는대 출기관의견적을 2~3포인트를선납해 야 낮은 이자율을 제시하는 다른 기관 의 견적과 단순 비교하는 실수도 피하 는것이좋다. ■손익분기점계산 이자율을 낮춰주는 바이다운 옵션 과할인포인트등은기존주택구매시 에적절히활용할수있다. 그러나이같 은 인센티브를 올바로 활용해 실제 이 자율을낮추려면손익분기점계산법을 잘이해해야한다. 두옵션중할인포인 트는‘선납이자’로월페이먼트금액을 줄이기 위해 미리 비용을 지급하는 방 식이다. 할인 포인트 옵션을 통해 이자 절감 혜택을 받으려면 대출을 일정 기 간 유지해야 초기 비용 지출이 상쇄되 고그효과가나타난다. 이같은손익분 기점을계산하려면공식은포인트비용 을예상되는월페이먼트절감액으로는 나누면된다. 예를들어, 포인트비용으 로 1만 달러를 선납하고 매월 100달러 를 절약한다고 가정하면, 100개월(8년 이 조금 넘는 기간)이 지나야 실질적인 이자절감효과가발생한다. 만약 올해 이자율이 큰 폭으로 하락 할 경우 재융자를 하거나 기존 집을 팔 고새집을사려는수요가늘수있다. 이 때이자율할인포인트를지불하고주택 을구매한기존주택소유주가손익분기 점에도달하기이전에집을처분하거나 재융자를 하면 초기 비용을 회수하지 못할 수도 있기 때문에 신중한 판단이 필요하다. 주택 융자 전문가들은 할인 포인트당이자율을0.25%낮출수있다 면포인트지불을고려해볼만하다. ■세부조건철저히확인 이자율과수수료가낮아보여도세부 조건을확인하지않으면오히려불리한 대출이될수있다. 우선이자율고정조 건을 검토한다. 이자율 고정은 대출 기 관이 일정 기간 동안 제시한 이자율을 변동하지않고유지하겠다는조건이다. 일반적으로15~30일고정기간을제시 하는대출기관이흔하고, 경우에따라 60일까지 제시하는 기간도 있다. 대출 견적서에적용된고정기간, 연장시비 용, 셀러에의한거래지연시처리절차 등의 조건도 함께 확인해야 한다. 고정 기간 내에 대출이 승인되지 않으면, 연 장 또는 다시 고정하기 위한 비용이 발 생해 이자율 인하로 인한 절약액이 사 라질수있다. ‘플로트 다운’(Float-Down) 옵션 은시장이자율이내려가면더낮은이 자율을적용받을수있는조건으로, 대 출계약서상규정이명확히명시되어야 효력이 발생한다.‘융자 사전 승인서’ (Pre-Approval)에대한정확한이해도 필요하다. 일부 대출기관은 간단한 전 화 통화와 크레딧 기록 조회만으로 사 전승인서를발급하고, 급여명세서, 세 금 신고서, 은행 계좌 내역을 검토하지 않는데 진정한 사전 승인서라고 할 수 없다. 대출 기관이 세부 문서를 검토하 는 실제 대출 계약 단계에서 문제가 발 생해 대출 사전 승인이 취소되고 주택 거래계약까지깨지기쉽다. ■신축주택,인센티브에너무현혹되지않도록 신축주택시장에서일부건설사가재 고를소진하기위해‘이자율바이다운’ 등의인센티브를제공하지만,높은판매 가를 그대로 유지해 신축 주택 구매자 상당수가‘깡통 주택’(대출액이 시세 보다높은주택) 상태에빠진것으로나 타나주의가요구된다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴 에 따르면 작년 3분기 신축 주택 30년 고정 모기지 평균 이자율은 5.27%로 기존 주택보다 약 1% 낮았다. 이 같은 이자율 할인폭은 월 페이먼트 금액을 약 230달러 낮춰 신축 주택 구매를 가 능할수있도록돕는다. 하지만최근분 석에 따르면, 건설사 계열 대출 기관이 발급한대출중깡통주택을의미하는‘ 언더워터’대출비이훨씬높은것으로 조사됐다. 준최객원기자 2026년 1월 12일(월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 내집마련하려면…대출상품비교부터 올해는다행히주택구입비부담이작년보다완화될전망이다.가격상승세가크게둔화하 고모기지이자율도소폭하락할것으로기대되기때문이다.하지만대부분바이어에게이자 율이여전히높은수준이기때문에올해내집마련성공여부는철저한모기지대출상품비 교가좌우할것으로보인다. 모기지대출상품비교는생애첫주택구매자와재구매자모두 가고려해야하는작업이지만, 실제로이를제대로따르는경우는드물다. 여러대출기관으 로부터대출견적을받아도단순비교에만그쳐적합한대출상품을고르지못하는경우도 흔하다. 올해내집마련계획을갖고있다면무엇보다먼저여러대출상품을꼼꼼히비교해 자신에게가장유리한상품을골라내야주택구입비부담을줄일수있겠다. ‘같은 날·같은 조건’으로 견적 비용 협상 가능한 항목만 비교 ‘손익 분기점·세부 조건’확인