한국일보 애틀랜타 전자신문

■‘자동차·신용카드’보다빠른연체증가 모기지대출연체중심각한연체로분 류되는 90일이상연체비율이최근증 가한 것으로 나타났다. 크레딧 평가 기 관밴티지스코어에따르면, 작년 12월 기준심각연체모기지비율은약0.2% 로, 전년동월약 0.17%에서상승했다. 연체 비율이 높은 편은 아니지만 증가 속도는 자동차 대출, 신용카드, 개인대 출등기타신용대출연체보다빠른속 도다. 세인트루이스연방준비은행에따 르면, 작년 3분기 전체 연체 비율은 약 1.78%로 집계됐다. 온라인 대출 업체 렌딩트리에 따르면, 같은 기간 총 모기 지대출은약8,667만건으로대출규모 는 약13조 700억 달러로 조사됐다. 이 같은수치들을근거로할때연체모기 지대출건수는약 150만건에달할것 으로추산된다. ■주택관련비용일제히상승 부동산시장전문가들은최근모기지 연체 증가 원인으로 높은 이자율과 주 택가격 상승 등으로 꼽고 있다. 여기에 각종 주택 관련 비용이 크게 오르면서 주택 소유주들의 감당 능력에 한계에 이르고 있다는 지적이다. 재산세, 주택 보험, HOA비용상승으로월페이먼트 부담이 커진 반면 소득이 오르지 않은 소유주의 경우 연체 위험이 커질 수밖 에없다는것이다. 렌딩트리의 보고서에 따르면, 재 산세 중간 금액은 집값이 급등한 2021~2023년기간평균10.4%상승했 다. 이는 주택 소유주가 연간 약 2,969 달러, 월 약 247달러의 추가 재산세를 부담해야 함을 의미한다. 게다가 부동 산시장조사기관코탤리티에따르면주 택보험료 역시 2027년까지 약 16% 상 승할전망이다. 부동산전문가들은“모기지페이먼트 금액은대부분고정이지만재산세와보 험료 인상은 제한이 없기 때문에 예기 치않게연체가발생할수있다”라고지 적하고 있다. 코탤리티 보고서에 따르 면, 자연재해가 잦은 주에서 보험료가 급등하면서연체증가로이어지는경우 가늘고있다. 최근 급등 추세인 HOA 비용도 모기 지연체요인으로지적됐다. 단지내대 규모수리나소송관련비용마련위한 추가 관리비가 부과될 경우 주택 소유 주의 모기지 상환 능력에 치명적인 영 향을미칠수있다. 주택과별개인에너 지, 의료, 보육비 부담과 실업률 상승, 대규모구조조정, 민간부문해고등도 모기지연체에보이지않는요인이다. ■모기지업체와상담부터 모기지 페이먼트 상환을 한 번이라도 놓쳤거나 곧 놓칠 가능성이 있다면 가 능하면연체전미리, 아니면연체직후 즉시모기지대출서비스를제공하는회 사에 연락해야 한다. 대부분 모기지 서 비스업체는주택소유주가주택을지킬 수 있도록 돕는 다양한 구제 프로그램 을제공하고있다.불가피한연체로구제 프로그램을신청해야할경우업체별프 로그램이크레딧점수에어떤영향을미 치는지반드시미리확인해야한다. 연체와관련모기지서비스업체에다 음과 같은 구제 프로그램과 관련 상담 을받을수있다. ▲‘유예’(Forbear- ance): 1개월~1년간 월 페이먼트 납입 을 일시 중단하거나 감액하는 옵션. 이 자는 계속 발생하며, 합의된 일정에 따 라또는대출만기시유예또는감액금 액을 상환해야 한다. ▲‘연기’(De- ferment): 최대 36개월간납입중단후, 연체금전액을일시불로상환해야한다. ▲‘대출 조건 변경’(Loan modifi- cation): 이자율 인하, 대출 기간 연장, 연체금 대출 잔액에 합산. 변경 사항은 대출 기간 동안 영구적으로 적용된다. ▲‘상환’(Reinstatement): 일시적 어 려움인 경우, 연체액과 연체 벌금을 차 후에 한 번에 납부한다. ▲‘재융자’ (Refinance): 시중 이자율이 기존 이자 율보다 크게 낮은 경우 재융자를 통해 월페이먼트금액을낮출수있다. ■장기적으로상환할수없다면? 재정적 어려움이 장기적으로 계속돼 연체금을 상환할 수 없을 것으로 판단 되면다음과같은옵션이고려된다. ▲ 주택 매각: 모기지 대출 잔액을 상 환할수있는현금자산이있다면매각 을통해추가연체를방지할수있다. ▲ ‘숏세일’(Short Sale): 모기지 잔액이 주택 시세보다 높은 경우, 대출 은행이 주택매매가와의차액을면제하거나연 기하는방식. 주택매각후대출은행에 의한 차액 회수 위험을 피하려면 은행 측으로 부터‘잔존 채무 면제’(Defi- ciency Waiver) 서류를 반드시 받아야 한다.면제된채무(차액)는‘연방국세청 ’(IRS)과세대상이다. ▲‘압류’(Foreclosure):채권자(대출 은행)가 주택을 매각하여 대출금을 회 수. 일반적으로 4회 이상 납입 누락 혹 은 120일이상연체시압류절차가진 행된다. ▲‘소유권 이전’(Deed-in- lieu of foreclosure): 주택 소유권을 자 발적으로 채권자에게 이전하고나머지 부채를면제받는방법이다. ■자연재해로인한연체라면? 자연재해가 발생하면 주택은 물론 소 유주의소득에도피해를줄수있다. 대 부분의 경우 모기지 서비스 업체는 자 연재해 주택 소유주에게 유예 프로그 램을 제공해야 한다. 대통령이 선포한 자연재해의 경우 FHA 융자를 받은 소 유주는 FHA가제공하는구제옵션혜 택을 받을 수 있다. 자연재해가 원인이 더라도 페이먼트 납입 중단 전 반드시 모기지 서비스 업체와 상환 유예 절차 에대해확인해야한다. 모기지연체에빠진주택소유주를노 린 사기도 흔히 발생한다. 사기 범죄자 들은 모기지 대출 조건 변경이나 주택 압류방지서비스를제공한다고속이고 취약한 주택 소유주를 노린다. 약속한 서비스가완료되기전에비용을요구하 는회사는 절대이용하지말아야한다. ‘연방거래위원회’(FTC)는 웹사이트 를통해모기지구제사기관련유용한 정보를제공한다. https://consumer.ftc . gov/node/77487 준최객원기자 2026년 2월 17일(화) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 모기지‘심각’연체뚜렷한증가…주택비용일제히상승 모기지대출연체중90일이상심각연체비율이최근들어뚜렷한증가세를보이고있다. 크레딧평가기관밴티지스코어에따르면지난해12월기준심각연체비율은전년동월대비 약18%상승했다. 모기지대출연체증가속도는자동차, 신용카드등다른대출연체보다빠 르다는점에서우려가커지고있다. 전문가들은고이자율과주택가격상승, 재산세, 보험료 등주택관련비용급증이주택소유주의모기지상환부담을가중시키고있다고분석한다. 연체 불가피… 모기지 업체와 상담 ‘유예·연기·융자조정’등 구제옵션 사설 구제 업체 이용 시 사기조심