한국일보 애틀랜타 전자신문

■기초문제…집값최대25%떨어질수도 주택을 팔 때 바이어를 가장 돌아서게 만드는 요인 가운데 하나가 바로‘기초 구조’(Foundation) 문제다. 기초에 발 생한 문제는 문틀 위 작은 균열이나 바 닥이한쪽으로살짝기울어진정도로눈 에잘띄지는않지만,이런징후가발견되 면바이어들은대부분거래를포기한다. 기초문제는수리비용뿐아니라미래 에 심각한 위험을 초래할 수 있는 대표 적인주택결함요인이다. 이때문에구 매 의향이 있는 바이어가 나타나도 구 매과정이복잡해질수있다. 부동산에 이전트들에 따르면 기초 문제가 있는 주택의 경우 매매 가격이 최대 25%까 지떨어지는경우도있다. 주택수리업체그라운드워크스가지 난해 실시한 조사에 따르면 기초 문제 가 해결되지 않은 주택은 일반 주택보 다 시장에 머무는 기간이 2~3배 길다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 가 격인하압력이커지고,‘문제가있는집 ’이라는낙인이찍히기쉽다. 이에조급 해진 셀러가 가격을 추가 인하해야 하 는악순환이이어지기쉽다. 대부분의주에서는셀러가이미파악 한 기초 구조 문제를 셀러에게 반드시 공개해야할법적의무가있다. 관련사 실을 숨겼다가 나중에 문제가 드러날 경우소송위험까지발생할수있다. 주 택 구매 과정에서 은행의 최종 모기지 승인을 받으려면 감정평가에서 지붕 과기초구조가양호한상태라는사실 이확인돼야한다. 그런데만약기초보 수가 필요하다는 평가가 나오면 구매 절차가 지연되거나 모기지가 거절돼 거래자체가무산될수도있다. ■낡은주방…가장먼저찾는공간 주택을보러온셀러들은집안에서가 장먼저보고가장오래머무는공간이 바로 주방이다. 대부분 바이어는 주방 캐비닛을열어보고싱크대를확인하면 서동시에머릿속으로는‘이주방을고 치는 데 얼마나 들까?’를 계산한다. 따 라서 주방이 낡았다고 판단되면 집을 팔때큰감점요인으로작용한다. 최근 조사에 따르면 소규모 주방 리 모델링의 투자 대비 수익률은 2024년 96.1%에서 2025년 113%로 크게 상 승했다. 이는 간단 주방 리모델링이 집 을팔때비용회수는물론주택가치까 지올려준다는조사결과다. 부동산에 이전트들은집주인의취향이과도하게 반영된대규모공사보다 5,000달러정 도의간단한공사를추천한다. 집을팔기위한소규모주방공사로는 캐비닛손잡이교체,조명교체,벽페인 트새로칠하기등이있는데, 이같은간 단한변화만으로도주방분위기를개선 할 수 있고‘관리된 집’이라는 인상을 줄수있다. 부동산플랫폼홈라이트가 2024년 실시한 조사에서 부동산 에이 전트의94%가현대적인주방이나욕실 이거래성사율을높인다고답했다. ■낡고오래된바닥재…실내첫인상좌우 집을보러온바이어들의시선이가장 먼저가는곳이바로바닥이다. 낡은카 펫,긁힌원목바닥,오래된타일등바닥 상태는 집에 대한 첫인상을 좌우하기 때문에 거래 성사 여부에도 큰 영향을 미친다. 이미 카펫 바닥에 대한 인기는 사라진 지 오래고, 대신 최근에는 청소 가 쉽고 현대적인 느낌을 주는 원목 바 닥, 비닐플랭크바닥, 타일등의바닥재 가선호되는추세다. 카펫은 알레르기 유발 물질, 얼룩, 낡 은 디자인을 떠올리게 하기 때문에 새 카펫이라도교체해야할요소로인식하 는 바이어가 많다. 특히 카펫이나 바닥 에서 곰팡이 냄새나습기냄새가날경 우곰팡이문제,반려동물오염,누수피 해등의문제를떠올리기쉽다. ■낡은욕실…바이어기대감↓ 욕실은바이어만족도에큰영향을미 치는 공간이다. 욕실 상태에 따라서 거 래가성사되기도하고반대로무산되기 도쉽다. 과거유행했던황금색욕조, 때 가낀타일, 80년대스타일조명등이있 는 욕실을 보면 구매자의 기대감이 순 식간에사라지는경우가흔하다. 반면 한 조사에 따르면 최근 리모델링 된 욕실을 갖춘 주택은 낡은 욕실을 가 진집보다약 23%더빨리팔리는것으 로나타났다.욕실리모델링은투자대비 가치가높은공사중하나다. 투자 2024 년‘대비가치’(Cost vs. Value) 보고서 에따르면중간규모의욕실리모델링을 실시하면집을팔때비용의약73.7%를 회수하는것으로조사된바있다. ■외관관리미흡…차에서안내릴수도 주택의 외관이 매력적이지 않으면 바 이어는집에들어가기도전에마음을결 정하는경우가많다. 부동산에이전트들 은구매결정은현관앞이아니라집앞 도로에서 이미 시작되고, 심지어 차 문 을 열기 전에 판단이 이루어질 때도 있 다며주택외관의중요성을강조한다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 2025년에 실시한 조사에 따르면 바이 어의 67% 이상이 매물뿐 아니라 주변 주택의상태와스타일에따라서도구매 결정영향을받는것으로나타났다. 실 내인테리어가매력적이라도벗겨진페 인트,관리되지않은잔디,낡은외벽,오 래된 현관문과 같이 외관이 엉망이면 거래성사율이떨어진다. 외관개선공사비용은적은편으로집 을 팔 계획이라면 고려해보는 것도 좋 다. 투자대비가치보고서에따르면차 고문교체(투자대비수익률 268%), 철 제 현관문 교체(188%) 등의 외관 개선 공사의수익률이매우높은편이다. ■수영장…지역별로큰차이 수영장은 지역에 따라서 집을 팔기 어 렵게만드는요인이되기도한다.겨울이 긴지역에서는수영장을사용할수있는 기간이짧기때문에대부분의시간동안 덮개를씌워방치하는경우가많다. 따뜻한지역에서도수영장은많은바 이어들에게 꼭 필요한 시설이 아니라 책임과 비용이 따르는 시설로 인식될 수도있다. 수영장을선호하지않는이 유로는 정기적인 유지관리 비용, 보험 료 상승, 뒷마당 공간 감소, 안전 사고 문제등이꼽힌다. 반면기후가따뜻한지역이나고급주 택시장에서는수영장이프리미엄요소 로받아들여진다. 준최객원기자 2026년 3월 23일(월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 왜안팔리나했더니…‘기초문제·낡은주방·외관미흡’등 부동산시장에서집이잘팔리지않는데는몇가지공통적인이유가있다.기초구조문제,낡은 주방과욕실,오래된바닥재,부족한외관관리,그리고바꿀수없는입지조건등이대표적인 ‘거래저해요인’으로꼽힌다.이런요소들은매매가격을낮추거나거래성사율을크게낮춘 다.그러나적절한수리와가격전략,마케팅을통해이들저해요인을보완할수있다. 기초 문제, 집값 25%까지 하락 낡은‘주방·욕실’바이어 기대감↓ 외관 미흡, 차에서 안 내릴 수도