한국일보 애틀랜타 전자신문

■바이어는집주인, 셀러는세입자 렌트백 계약은 단순한 합의처럼 보이 지만, 거래가 완료된 이후 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있는 구조가 도사리 고있다. 셀러와바이어간의관계는구 매계약이성사되기전까지는대체로원 활하다. 그러나 거래가 공식 완료되면 바이어는 법적으로 집주인(소유자)이 되고, 집을 판 셀러는 세입자로 입장이 전환된다. 이처럼 법적 지위가 바뀌는 순간, 주택을 둘러싼 양측의 기대와 생 각도완전히뒤바뀔수있다. 바이어가 법적으로 소유자이지만, 셀 러가집을 사실상통제하는상태로, 작 은 오해나 갈등이 심각한 분쟁으로 이 어지기 쉽다는 것이다. 따라서 렌트백 계약을 단순히 거래 성사를 위한 전략 으로활용하기보다는반드시필요한경 우에만고려하는것이중요하다. 만약계약서상에명확한조건과책임 범위, 문제발생시대응장치등이충분 히 포함되지 않으면, 바이어는 자칫 예 상보다훨씬불리한상황에서문제를직 접해결해야하는상황에놓일수있다. ■분쟁발생시임대법적용 렌트백 계약이 이뤄지면 바이어는 원 하든 원하지 않든 일정기간 임대 주택 건물주로서의책임을지게된다.매매가 완료된뒤부터는임대계약으로전환되 기때문에분쟁발생시임대관련법규 정이적용된다. 만약셀러가렌트백계약기간만료후 에도집을비우지않을경우, 관할지자 체의임대관련규정에따라퇴거조치 를밟아야하는데, 주택임대경험이없 는경우퇴거절차가상당히복잡할수 있다. 특히세입자보호가강한주에서는퇴거 과정이수개월이상소요될수도있다.부 동산업계에따른실제로한바이어는세 입자보호가강한지역에서렌트백계약 을맺은셀러가퇴거를거부하면서약4개 월동안호텔에서생활해야했고,이과정 에서변호사비용등수천달러의추가비 용이발생한사례있다. ■ ‘모기지대출·주택보험’ 차질생길수도 렌트백계약에따른위험이법적분쟁 에만 그치지 않는다. 일부 모기지대출 과주택보험에도큰영향을줄수있기 때문에각별한주의가필요하다. 모기지 대출의 경우 국영모기지보증 기관 패니메이와 프레디맥이 보증하는 일반적인‘실거주목적’의모기지대출 은 바이어가 에스크로 클로징 이후 60 일 이내에 실제 거주를 시작하도록 요 구한다. 일부대출기관은이보다더짧은기간 을 조건으로 두기도 한다. 그런데 렌트 백 계약으로 인해 이 기간내 입주하지 못하면 대출 계약서상의‘거주 의무’ (Occupancy Covenant)위반에해당할 수있다. 만약대출기관이계약위반으 로 간주해 대출을 부도 처리하거나, 해 당 대출을 투자용 부동산으로 재분류 할수있으며, 심지어사기로간주할가 능성도있다. 렌트백계약에따른보험보상문제도 불거지기 쉽다. 주택 매매가 완료되면 기존 집주인(셀러)의 주택 보험은 종료 되고, 새로운 소유자(바이어)의 보험이 적용된다.하지만일반적인주택보험은 소유자가실제거주하는경우를전제로 보상을지급한다. 3면에계속 · 준최기자 2026년 6월 1일 (월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com ‘렌트백’으로계약부터성사?…예상치못한위험더커 주택시장이과열된시기에는바이어들이다양한오퍼전략을활용한다. 그중하나가바로‘렌트 백’(Rent Back) 전략이다. 이전략은매매절차가완료돼소유권이바이어에게넘어간후에도셀 러가일정기간집에거주할수있도록허용하는계약조건이다.요즘처럼새집구하기힘든시기에 셀러에게는솔깃한제안이아닐수가없다.하지만렌트백계약조건이전혀예상치못한법적위험 을초래할수있기때문에사전에충분한검토와보호장치마련이필수다. 집 판 셀러 일정 기간 거주 바이어=집주인, 셀러=세입자 ‘사용·점유 계약서’작성해야