한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 7월 6일 (월요일) B3 부동산전문가들은처음부터시 장상황에맞는전략적가격을설 정하고 협상 과정에서는 유연성 을 제시하는 것이 중요하다고 조 언한다.‘이자율인하지원’(Rate Buydown), 수리 비용 크레딧 제 공,기타셀러양보조건등을활용 하면 셀러의 수익을 최대한 유지 하면서도바이어들의부담을덜어 줄수있다. ■가격만큼집상태도중요 불과 몇 년 전만 해도 오래된 마 감재나 수리가 덜 된 매물도 높 은 관심을 받았다. 팬데믹 시기에 는 바이어들이 매물을 확보하기 위해 경쟁하면서‘홈 인스펙션’ (Home Inspection) 절차를 생략 하거나 외관상의 결함도 크게 문 제삼지않았다. 그러나이제는매 물이 큰 폭으로 증가해 바이어들 의선택폭이넓어졌고, 충분한시 간을들여여러매물을비교할수 있게됐다. 이때문에많은지역에 서주택의상태와홈스테이징,‘커 브어필’(외관첫인상)이주택매 매 속도와 거래 가격을 결정하는 중요한요소로떠올랐다. 따라서부동산 전문가들은 집을 내놓기 전 철저한 준비가 필요하 다고 조언한다. 물이 새는 수도꼭 지를 수리하거나 잘 닫히지 않는 문을 손보고, 벗겨진 페인트를 보 수하는 등 비교적 간단한 수리만 으로도 바이어들에게 좋은 첫인 상을줄수있다는것이다. ■상태반영해가격책정 리스팅가격을책정할때주택상 태를 반영하는 것도 중요하다. 최 근 바이어들은 가격 대비 가치를 꼼꼼하게 따지는 경향을 보이고 있다. 집상태가가격에비해기대 에 미치지 못한다고 판단하면 구 매 대상에서 제외하는 경우가 많 다. 따라서경험많은부동산에이 전트와 함께 지역 시장을 철저히 분석하고, 바이어의 기대 수준에 맞춘 적정 가격 전략을 수립하는 것이무엇보다중요하다. 부동산 전문가들은 시장 주도권 이 바이어 쪽으로 서서히 이동하 고 있는 상황을 냉정하게 받아들 여야 한다고 강조한다. 그러기 위 해서는 주택을 시장에 내놓기 전 에 인근 유사 매물의 거래 조건과 지역시장동향, 수요상황등을면 밀히조사할필요가있다.또,현실 적인 가격을 책정하고, 집 상태를 보여주기에적합하게수리하는것 은 물론 협상 과정에서는 유연성 을유지하는것이중요한시기다. 집 팔려면 현실 파악부터 ◀1면서계속 ■ 재융자 수혜자 420만 명 추산 …연간1,000달러이상절감 모기지 금리가 하락할 경우 재 융자를통해이자비용을절약할 수있는주택소유주가수백만명 에달할것으로분석됐다. 싱크탱크인‘루즈벨트 연구소 ’(Roosevelt Institute)가 발표 한모기지데이터분석에따르면, 2022년부터 2025년 사이 모기 지 대출을 받은 사람들 가운데 약 420만 명(전체의 약 4분의 1) 이 금리가 6%까지 내려갈 경우 재융자를통해혜택을볼수있는 것으로전망됐다. 이중에는약110만명에이르는 저소득및중간소득층주택소유 주도포함됐다. 연구진은 모기지 금리가 6%로 떨어졌을때재융자혜택을받을 것으로예상되는대상은현재적 용받는금리가최소 6.75%이상 인주택소유주들이다.재융자신 청시발생하는클로징비용등을 상쇄하려면 재융자를 통해 적용 받게될금리가현재금리보다적 어도 0.75%포인트 이상 낮아야 하기때문이다. 2022년부터2025년사이내집 을마련한상당수주택소유주들 은 당시 6.5~7.5% 수준의 금리 로 대출을 받았기 때문에, 앞으 로금리가하락할경우재융자혜 택을받을가능성이높은것으로 기대된다. 2024년 7.25%금리로 15만달 러의 모기지 대출을 받은 경우, 금리가 6.5%로 낮아졌을 때 재 융자를 실시하면 연간 884달러 를절약할수있다. 2024년 19만9,000달 러 를 6.875% 금리로 대출받은 주택 소유주는 금리가 6.125%로 내 려갔을 때 재융자를 통해 월 약 100달러, 연간 약 1,200달러를 절감할수있다. ■신청몰리면절차지연될수도 루즈벨트 연구소는 이번 분석 을통해재융자를통해많은저소 득및중산층주택소유주가대출 비용을절약할수있을것으로전 망하면서도, 재융자혜택이소득 이높은주택소유주들에게집중 되면서취약계층과의자산격차 가확대될수있다고도지적했다. 특히높은클로징비용과복잡한 서류절차는저소득층주택소유 주들이재융자를통해낮은금리 로 갈아타는 데 장애물이 되고 있다고지적했다. 재융자를 고려 중이라면 수요 급증에 따른 절차 지연에도 대 비해야 한다. 모기지 금리가 하 락하면서재융자수요가쇄도하 는이른바‘재융자붐’이발생할 수 있고, 이에 따라 대출기관에 는문의와신청이한꺼번에몰리 게된다. 루즈벨트 연구소가 인용한 2025년‘연방예금보험공사 ’(FDIC)‘소비자금융연구 ’(CFR) 보고서에 따르면, 2020~2021년 재융자 붐 당시 실제로 대출기관의 처리 능력이 수요를따라잡지못해재융자혜 택을 받을 수 있었던 주택 소유 주의 약 12%가 재융자를 받지 못한것으로추산된바있다. 루즈벨트 연구소는 또 대출기 관들이 상대적으로 심사가 수월 하다고판단하는고소득층주택 소유주의 재융자 신청을 우선시 하는경향이나타날수있다고도 지적했다. 연구소는“고소득층 주택 소유 주는 평균 대출 잔액이 크고, 소 득이 안정적이어서 대출기관 입 장에서심사에유리한편”이라며 “이 때문에 대출기관들이 고소 득층중심으로마케팅을하거나, 재융자수요가급증할때고소득 층의문의를우선처리할가능성 이있다”라고꼬집었다. 만약이같은차별적관행이실 제로발생할경우‘신용기회평등 법’(Equal Credit Opportunity Act)에서 금지하는 행위에 해당 된다. ■현재거래대출기관과상담부터 재융자가유리한선택인지판단 하려면우선현재거래중인대출 기관과상담하는것이첫단계다. 금리가실제로하락한뒤재융자 신청이 몰리기 시작하면 대출기 관의 업무 부담이 커질 수 있기 때문에, 미리 상담을 받아 두는 것이신청이몰리는상황에대비 하는데도움이될수있다. 우선 재융자 계산기를 활용해 예상되는절감효과를미리계산 해보는것도좋은방법이다.계산 기를통해현재대출조건과예상 금리, 클로징 비용 등을 반영해 재융자가 실제로 경제적 이득이 되는지를미리가늠해볼수있다. 재융자가 유리한지 여부는 크 게네가지요인에달려있다. 현 재 모기지 이자율, 기대할 수 있 는이자율인하폭, 주택거주계 획 기간, 그리고 주택 자산 비율 등이다. 주택 융자 전문가들에 따르면 이자율을 최소 0.75%포인트 이 상낮출수있을때, 대출기간을 단축하고싶을때,현금을인출해 야할때,변동이자율에서고정이 자율로바꾸어고정상환액을확 보하고싶을때등이재융자를고 려해야하는이유다. 이가운데한가지목표만달성 할수있어도재융자를고려할만 하다.하지만이자율이낮아도비 용회수가가능한기간만큼주택 에머물계획이있어야한다.재융 자시발생하는클로징비용은대 출액의2~6%정도다. 일반적인 기준으로, 이자율 0.75~1%포인트이상낮출수있 고클로징비용을회수할만큼주 택에머물계획이있다면재융자 가유리하게판단된다. 예를 들어, 재융자 비용이 4,000달러이고월200달러를절 약할 수 있다면, 비용 회수에는 약 20개월이 걸린다. 만약 이 기 간이전에주택을팔계획이라면 재융자는효과가없는셈이다. 준최객원기자 재융자고려중이라면지금부터차근차근준비해야 수요몰리면절차지연될수도 0.75%~1%포인트이상낮아야 현재대출기관과상담부터시작 30년 고정 모기지 금리가 당분간 6%대에 머무를 것으로 예상되고 있 다. 그러나 금리가 6% 초반대로 내려갈 가능성은 남아 있는 만큼, 재 융자를 계획 중이라면 지금부터 준비를 시작하는 것이 유리하다고 전문가들이 조언한다. 2022~2024년 주택을 구입해 6.75% 이상의 금리로 모기지 대출을 받은 경우, 금리가 소폭만 낮아져도 재융자를 통해 연간 1,000달러 이상을 절약할 수 있을 것으로 분석된다. 온라 인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴은 금리 인하가 본격화되기 전에 크레 딧 점수 관리와 소득 및 자산 서류 준비 등 재융자에 필요한 사항을 미리 정비해 두는 것이 중요하다고 강조한다. 최근조사에따르면, 2022년부터2025년사이모기지대출을받은사람들가운데약420만명이모기지금리가6%수준으로내 려갈경우재융자를통해혜택을볼수있는것으로분석됐다. <사진=Shutterstock> 전문가들은금리인하가본격화하기전에크레딧점수관리와소득및자산서류준비등재융자에필요한사항을미리정비해두 는것이중요하다고강조한다. <로이터>