한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 8월 17일 (월요일) B3 ■ ‘집주인·셀러·대출기관’ 클로징 에영향 임대에서내집마련으로갈아타 는 과정에서는 바이어 외에도 세 명의주요관계자가일정에영향을 미치며, 이들은 각기 다른 일정으 로기준을적용한다. 가장먼저고려해야할사람은현 재 거주 중인 임대 주택 집주인이 다. 집주인의 목표는 임대 주택에 공실이 발생하지 않도록 세입자 를계속들이고, 다음세입자를받 을 수 있도록 원활하게 운영하는 것이다. 일부 집주인은 주택 구매 가완료될때까지월단위임대계 약으로전환해주기도한다. 또, 새 세입자를구해재임대할경우계약 해지 수수료를 면제해 주는 경우 도있다. 하지만이같은조건은보 장되지않았기때문에집주인과의 관계, 개인적인 상황에 따라 달라 진다. 현재주택구매중인셀러도고려 해야 한다. 셀러가 얼마나 신속하 게대응하느냐에따라클로징일정 이 빨라질 수도 있고 지연될 수도 있는데, 이는 바이어가 직접 통제 하기 어려운 부분이다. 셀러의 일 정이바이어에게유리하게작용하 는경우도있다. 예를들어, 셀러가 클로징 이후에도 며칠 더 해당 주 택에 머물기를 원한다면‘매도 후 일정기간재임대’(Rent Back)계 약을체결할수있다. 이계약은바 이어가 이사 일정을 조정하는 데 유용한방법이다. 대출기관도 클로징 일정에 영향 을 미칠 수 있다. 일반적으로 대출 기관은 바이어의 임대 계약 만료 일을 고려하지 않는다. 그러나 바 이어가 미리 상황을 설명하면 대 출승인일정조율에도움을줄수 도 있다. 예를 들어, 특정 달 30일 에 임대 계약이 끝나 반드시 이사 를나가야한다고알리면, 일부대 출기관은대출승인일정을검토해 조정이가능한지여부를상의하기 도한다. ■ ‘임대종료·클로징’ 사이공백주 의해야 임대에서 주택 구매로 전환하는 과정에서 가장 흔한 문제는 현재 임대 계약 종료일과 새 주택 열쇠 를 받는 클로징 날짜 사이에 생기 는공백이다. 주택감정평가, 모기지대출심사, 보험 문제 등으로 클로징이 임대 계약종료일이후로미뤄지는경우 가 흔한데 이를 간과하는 경우가 많다. 이때문에예상치못한임대 연장 비용, 임대와 모기지 동시 부 담, 단기거주공간마련비용등이 발생할수있다. 일반적인임대계약은 12개월단 위로 체결되지만, 주택 거래의 클 로징 일정은 감정평가, 소유권 조 사, 대출승인과정에따라예고없 이 앞당겨지거나 지연될 수 있다. 만약집주인이일정조정에협조하 지 않는다면, 세입자는 일반적으 로1~3개월치임대에해당하는위 약금을 부담하거나‘보증금’(디 파짓)을못받을위험에처한다. 집주인이동의한다면월단위계 약으로 전환하는 방법도 있다. 다 만 이런 유연성을 얻기 위해서는 기존임대보다10~30%높은비용 을부담해야하는경우가많다. 최 악의상황에서는집주인이전혀협 조하지 않아 기존 임대비와 새 주 택 모기지를 동시에 부담해야 할 수도있다. 모기지대출과정에서도일정차 질이흔히발생한다. 가장흔한지 연 요인으로는 감정평가, 소유권 조사, 셀러의대응속도등이있다. 감정평가의경우서둘러진행하기 위해 추가 비용을 지불하는 방법 이있다. 하지만, 셀러의대응속도 는 바이어가 통제할 수 없는 위험 요인이다. 클로징지연으로모기지금리고 정 기간이 만료되면 예상치 못한 금융비용이발생할수있다. 금리 를고정하면일반적으로30~60일 동안 유효한 정해진 기간이 적용 된다. 그런데 클로징이 이 기간을 넘기면 금리 고정 기간을 연장해 야하고, 이경우추가비용이발생 할수있다. 요즘처럼금리가불안 정한 시기에는 이 비용이 수천 달 러에달할수도있다. ■ ‘렌트백·단기임대’ 등대안 임대계약이끝났는데새주택의 열쇠를 받지 못하면 주거 공백 기 간이 발생한다. 이 공백을 해결하 는 방법은 대부분 예상보다 많은 비용을 초래한다. 이때 발생하는 비용으로는 이삿짐 보관 비용, 두 번의이사비용, 단기임대비용, 공 과금 계좌 개설 비용 등이 포함되 는데, 지연기간에따라이비용이 수천달러까지불어나기도한다. 이중 단기 임대나 에어비앤비 는 일반적인 월 주택 임대 비용의 1.5~2배에달하는경우가많다.따 라서주거공백이3~4주에불과하 더라도 상당한 부담이 된다. 이삿 짐을보관시설로옮긴뒤다시새 집으로 이동하는 두 단계 이사를 하게 되면 노동력과 이사 비용이 두배로늘어난다. 따라서 클로징이 현재 임대 계약 종료일보다 먼저 완료되고, 셀러 가동의한다면셀러에게재임대계 약여부를문의해본다. 재임대계 약은 셀러가 주택을 판매한 뒤 일 정 기간 더 거주하거나, 반대로 바 이어가구입한주택에입주시점을 늦추는 방식으로 일정 조정을 가 능하게 하는 계약이다. 이 계약을 활용하면 일정 기간 추가 시간을 확보할수있으며,‘일단위임대료 ’(Per Diem)를 지급하는 방식도 적용가능하다. 준최객원기자 임대끝나는데클로징까지지연…공백길어지면추가비용↑ 거래 당사자들과 사전 조율 임대 종료 후 월 단위 전환 셀러에게‘렌트백’조건 제시 구매 계약 전 집주인과 상의 한 임대 주택에서 다른 임대 주택으로 옮기는 과정에서 상당한 스트레스가 따른 다. 하지만 임대 생활에서 내 집 마련으로 전환하는 과정은 전혀 예상치 못한 힘든 과정이 될 수 있다. 주택 거래 당사자가 더 많고 변수도 훨씬 다양하기 때문이다. 여기에 에스크로 클로징 일정이 변경되면 이사 과정에서 큰 혼란이 생길 뿐 아니라 예상하지 못했던 추가 비용까지 발생할 수 있다. 부동산 전문가들은 “클로징 일정 조정에서 발생할 수 있는 위험은 눈에 잘 보이지 않는 비용 항목”이라며 “많은 바이어가 집값과 금리에만 집중하고 입주 일정이 맞지 않을 때 발생하는 비용은 고 려하지 않는 경우가 많다”라고 지적한다. 주택 구매 과정에서 누가 일정을 결정하 는지, 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 이런 위험을 줄이기 위해 어떻게 준비 해야 하는지 살펴본다. ■결함공개의무없어…철저한사 전조사필수 압류주택을찾으려면‘리얼터닷 컴’(Realtor.com) 등 부동산 매 물 사이트에서 압류주택 목록을 검색하면 된다. 압류주택 매물에 는‘은행 소유’(Bank-Owned) 또는 REO라고 표시되는 경우도 많다. 관심 있는 압류주택을 찾았 다면 일반 주택 거래와 마찬가지 로 해당 매물의 부동산 중개인에 게문의하면된다. 압류주택을구입할때가장주의 해야할점은대부분‘현상태그대 로’(As Is) 판매된다는것이다. 은 행은주택에문제가있더라도이를 수리하거나 보수해 주지 않는다. 압류주택은이전소유주의경제적 어려움으로관리가제대로이뤄지 지 않아 오랫동안 방치된 경우가 많다. 따라서 시설 노후화나 각종 결함이발생했을가능성이높기때 문에각별히주의해야한다. 또일반적인주택거래에서는셀러 가주택의결함이나문제점을바이 어에게 공개해야 하는‘매물 상태 공개 의무’(Disclosure)가 있지만, 압류주택거래에는이같은공개의 무가적용되지않는경우가많다. 따 라서눈에보이는것뿐아니라보이 지 않는 문제까지도 모두 바이어가 감수해야할수있다.저렴한가격만 보고 압류주택을 구입했다가 예상 보다 많은 수리비와 리모델링 비용 이발생하면,처음기대했던가격메 리트가사라질수도있다. ■매입전확인사항 부동산 전문가들은 압류주택을 매입하기 전 다음 사항을 반드시 확인해야한다고조언한다.▲공실 기간과 관리 상태를 살펴본다. 주 택이 얼마나 오랫동안 빈 채로 방 치됐는지 확인해야 한다. 장기간 관리되지 않은 주택은 구조적 손 상이 발생했을 가능성이 있으며, 상태가 불량한 경우 일반 모기지 대출을받기어려울수도있다. ▲철저한홈인스펙션을실시한다. 전문점검업체를통해주요결함과 안전문제를확인하고, 수리에필요 한비용도미리산정해두는것이좋 다. ▲‘계약조건’(Contingency)을검 토한다. 대출승인이나주택점검을 조건으로 계약을 체결하면 대출이 거절되거나 심각한 하자가 발견될 경우계약금을포기하지않고계약 을 취소할 수 있다. 다만 압류주택 거래에서는 은행이 이러한 조건을 받아들이지않는경우가적지않다. ▲‘소유권조사’(TitleSearch)를의 뢰한다.소유권조사를통해예상치 못한법적문제를예방할수있다.은 행이 압류주택을 매각하면서 각종 담보권이나‘유치권’(Lien)을정리 하는경우도있지만, 법적으로반드 시그렇게해야하는것은아니다. 압류주택 구입 시 주의할 점 ◀1면서계속 임대에서내집마련으로전환할때에스 크로클로징일정이변경되면예상하지못 했던추가비용까지발생할수있기때문 에거래당사자들과의철저한사전조율 이필요하다. <로이터>