한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 9월 8일 (화요일) B3 ■ 각 오퍼에서 반드시 따져봐야 할4가지 오퍼에제시된가격만보고매매 여부를 결정해서는 안 된다. 오퍼 가 자신에게 적합한지 판단하기 전에다음네가지요소를꼼꼼히 살펴봐야한다. ▲ ‘컨틴전시’(Contingencies·조건부조항) 컨틴전시는 특정 조건이 충족되 지않을 경우 바이어가주택매입 을철회할수있도록하는조항이 다. 예를들어, 매물상태를점검하 는 홈 인스펙션 컨틴전시가 포함 된경우, 점검과정에서심각한문 제가 발견되면 바이어가 가격 재 협상을 요구하거나 계약을 취소 할수있다. 일반적으로오퍼에컨 틴전시가많을수록클로징까지충 족해야하는조건도많아진다. 따라서 컨틴전시가 적은 오퍼가 더 높은 가격을 제시했지만 여러 조건이붙은오퍼보다셀러에게더 매력적일수있다.하지만컨틴전시 가적다고해서무조건더좋은오 퍼인 것은 아니다. 각각의 조건이 무엇을요구하는지,매매과정에서 어떤 위험을 초래할 수 있는지, 그 리고셀러의우선순위에얼마나부 합하는지를 종합적으로 판단해야 한다.일반적으로오퍼에포함되는 주요 컨틴전시는 홈 인스펙션, 모 기지대출승인, 기존주택매각, 감 정평가,소유권등이다. ▲모기지대출능력 오퍼에서 중요하게 살펴봐야 할 요소는 바이어의 재정 상태다. 바 이어가 주택 구입 자금을 어떻게 마련할 계획인가? 매입을 완료하 기전에다른부동산을먼저매각 해야하는가? 모기지대출사전승 인을받은상태인가? 등을확인해 야 한다. 바이어가 어떤 방식으로 매입 자금을 조달할 계획인지 파 악하면셀러와에이전트가오퍼의 계약 체결 가능성과 클로징 전에 발생할 수 있는 장애 요인을 보다 정확하게판단할수있다. 여러오퍼를비교할때는각오퍼 에 제시된 대출 방식과 각 방식이 매매에 미칠 영향도 함께 살펴봐 야 한다.‘현금 오퍼’(All Cash) 의 경우 모기지 대출 승인에 의존 하지 않기 때문에 가장 매력적인 오퍼로 여겨지며, 클로징도 비교 적빠르게진행할수있다. NAR에 따르면 6월 전국 주택 거래 가운 데약25%가현금거래였다.‘컨벤 셔널융자’(Conventional Loan) 융자는 주택 구입에 가장 일반적 으로사용되는융자다. 이경우바 이어의다운페이먼트비율만보지 말고 전체적인 대출 능력을 살펴 봐야한다.예를들어,대출사전승 인을 받았는지, 오퍼에 대출 컨틴 전시가 포함돼 있는지 등을 확인 하는것이중요하다. 정부보증융 자등다른방식으로구입자금을 조달하는경우도흔하다. ▲클로징일정 자신에게가장유리한클로징일 정은셀러본인이가장잘알고있 다. 다른 주택을 구입하면서 현재 주택을 판매한 자금을 다음 주택 매입에 사용할 계획인가? 아니면 규모를 줄여 이사하면서 집 안의 물건을 정리할 시간이 더 필요한 가?등에따라자신에게필요한클 로징일정이결정된다. 바이어의대출방식역시클로징 일정에영향을미칠수있다. 현금 매입은 모기지 심사와 승인이 필 요하지 않기 때문에 클로징이 빠 르게진행될수있다. 반면컨벤셔 널융자나정부보증융자를이용 하는 바이어는 대출기관의 승인 과자금집행절차에더많은시간 이필요할수있다. 하지만빠른클로징이항상최우 선 조건은 아니다. 셀러의 상황에 따라서는클로징날짜에유연성을 제공하는 바이어가 조금 더 높은 가격을 제시한 바이어보다 더 매 력적인선택이될수있다. ▲셀러부담조건 ‘컨세션’(Concessions)은 매매 계약의일부로셀러가부담하기로 합의하는비용이나조건을의미한 다. 컨세션이 포함된 경우 셀러가 최종적으로 손에 쥐게 되는 매각 대금에도영향을미칠수있다. 대표적으로 바이어의 클로징 비 용이나 특정 수리 비용을 셀러가 부담해 달라는 요청이 있다. 요즘 처럼 모기지 이자율이 높은 시기 에는바이어의모기지‘금리인하 ’(Buydown)를 요구할 수도 있 다. 이경우셀러가일정금액을미 리 부담해 바이어의 모기지 이자 율을낮추는방식이다. 따라서오퍼를평가할때는제시 가격만봐서는안된다. 셀러가어 느 정도의 컨세션을 받아들일 수 있는지 판단하고, 부동산 에이전 트와상의해가격과다른조건사 이에서 자신의 우선순위에 맞는 최적의 거래 조건을 협상하는 것 이중요하다. ■첫오퍼가가장좋은오퍼인경우 때로는처음받은오퍼가가장적 합한오퍼일수있다. 제시가격이 자신의 목표에 부합하고 대출 조 건, 클로징일정, 컨세션및컨틴전 시에도 문제가 없다면 더 좋은 오 퍼를기다릴이유가없다. 부동산 전문가들은“첫 오퍼가 셀러가 원하는 최종 목표를 충족 한다면받아들이라”며“기다린다 고해서반드시더좋은결과가나 오는 것은 아니다”라고 조언한다. 다른 오퍼를 기다리는 데는 항상 불확실성이따르기때문이다. 따라서 더 나은 오퍼가 들어올 것이라는 기대보다는 현재 받은 오퍼가 자신의 주요 조건을 얼마 나 충족하는지에 초점을 맞추는 것이 중요하다. 가격이 적절하고, 바이어의 대출 능력이 충분하며, 클로징 일정도 자신의 상황에 맞 는다면 첫 오퍼를 받아들이는 것 이다른오퍼를계속기다리는것 보다현명한결정이다. 준최객원기자 첫오퍼가제일좋은오퍼?…가격외에따져볼것많아 전략적으로 판단해야 컨틴전시·대출 능력 클로징 일정·컨세션 최근주택시장이둔화되고있다는소식에처음들어온오퍼를바로받아들여야할지를고 민하는셀러가늘고있다.‘전국부동산중개인협회’(NAR)에따르면6월기존주택판매량 은전월보다감소했지만, 1년전과비교하면약3%증가했다. 주택가격은전년대비평균 1.5%상승했고,전체대도시권시장의80%에서는가격이올랐다.여전히주택수요가존재 한다는통계로부동산전문가들은이런상황에서셀러가첫오퍼에즉각적으로반응하기보 다전략적으로판단해야한다고조언한다. ■하수관스코프검사가필요한경우 주택을구입하기전대부분홈인 스펙션을 받지만, 이 점검만으로 주택의 모든 문제를 확인할 수 있 는 것은 아니다. 일반적인 홈 인스 펙션은 주로 주택의 상태를 육안 으로 확인하는 방식이기 때문이 다. 일반홈인스펙션은하수관안 으로 카메라를 넣어 확인하거나 마당아래에매설된배관까지점검 하는 경우가 드물다. 따라서 비용 이 많이 발생하는 배관 문제들이 검사보고서에서빠지는경우가적 지않다. 따라서 준공 후 20년 이상 된 주 택을 구입하는 경우라면 하수관 스코프 검사를 받아보는 것이 권 장된다. 카메라를 하수관 내부로 넣어 검사하면 나무뿌리 침투, 균 열, 배관연결부의어긋남, 지반침 하로배관이처진부분, 이미붕괴 된구간등오랜기간에거쳐진행 된배관문제를확인할수있기때 문이다. 특히 주택의 배관이 주철관,‘오 렌지버그관’(Orangeburg), 아연 도금 강관 또는‘폴리부틸렌관’ (Polybutylene)으로 되어 있다면 하수관 스코프 검사를 고려할 필 요가 있다. 이들 배관은 노후화나 기타문제가발생할가능성이상대 적으로높다. ■구입을포기해야할문제는? 대부분의배관문제는반드시구 입을 포기해야 할 정도의 문제는 아니다. 하지만 구매 계약서에 서 명하기 전에 수리 비용을 정확히 파악하는것이중요하다. 배관 전문가들에 따르면 일반적 으로물이새는수도꼭지, 계속물 이 흐르는 변기, 오래된 수전이나 설비, 수명이몇년남지않은워터 히터 등이 가장 흔히 지적되는 배 관 문제다. 이 같은 문제가 지적되 면 견적을 받아보고 셀러에게 수 리비크레딧을요청한뒤진행하면 된다. 이런 문제는 수리 비용을어 느정도예측할수있고실제비용 범위도크지않은편이다. 반면 주택의 주요 배관 시스템과 관련된문제는각별한주의가필요 하다. 대표적으로하수관, 주택전 체의급수관, 슬래브누수, 반복적 으로 발생하는 배수 역류 등이 해 당된다.이들문제는1만달러가넘 는 수리비로 이어질 수 있고 비용 편차도 매우 크기 때문에 신중한 구입결정이필요하다. 수리비‘시한폭탄’ ◀1면서계속 때로는처음받은오퍼가가장적합한오퍼일수있다.제시가격이자신의목표에부합하 고대출조건, 클로징일정, 컨세션및컨틴전시에도문제가없다면더좋은오퍼를기다 릴이유가없다. <사진=Shutterstock>