한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 10월 13일 (화요일) B3 ■주택시장추가둔화전망 1년반여만에가장높은수준으 로오른모기지금리는이미둔화 국면에 접어든 주택시장에 추가 부담으로 작용하고 있다. 8월 기 존주택판매량은 2026년들어가 장 낮은 수준으로 떨어졌고, 계약 이완료되기전단계인잠정주택 판매도 전년 대비 감소세로 돌아 섰다. 모기지 금리가 7%대에 진입한 것은 단순한 수치 이상의 심리적 의미를 갖는다. 주택시장에서 바 이어의협상력이커지기시작하는 시점에 금리가 오르면서 주택 구 매수요를더욱강하게억누를것 으로전망된다. 현재기존모기지의약절반이여 전히4%이하의낮은금리를적용 받고있는것으로추산된다. 이때 문에 기존 주택 소유주들이 낮은 금리를 포기하고 더 높은 금리의 새 모기지로 갈아타는 것을 꺼리 고있다.낮은금리에묶여있는이 른바‘금리잠금’(Lock-In)현상 이 계속되고 있는데, 금리가 오를 수록이같은현상이더욱확산될 수있다.이같은금리잠금현상이 이어질경우주택매물공급이충 분히 이뤄지지 않아 주택 시장은 더욱둔화할것으로우려된다. ■ 구입 앞두고 0.5%포인트 상승 대비해야 부동산전문가들은바이어의경 우매주발표되는금리변동에일 일이 대응하기보다 금리 변동 가 능성을 예산에 미리 반영하는 것 이현실적인대응방법이라고조언 한다. 온라인부동산플랫폼 리얼 터닷컴이 2000년이후모기지금 리변동성을분석한결과, 주택구 입완료시점을3개월앞두고있다 고 가정했을 때, 금리가 0.50%포 인트 등락할 가능성에 대비하는 것이좋다. 현재금리를기준으로할경우약 7.25~7.75% 범위가 해당된다. 월 모기지페이먼트 예산을 2,000달 러로 잡은 바이어의 경우 이 정도 수준의금리변동에따라주택구 입 여력에 약 3만 달러 이상 차이 날수있다. ■8%도불가능하지않다 7%를 돌파한 모기지 금리가 올 해 8%까지 오를 수 있을까? 부 동산 전문가들은 가능성은 있지 만 현실적으로 가능성이 높은 시 나리오는 아닌 것으로 보고 있다. 대출기관을 상대로 모기지뉴스 데일리가 실시한 조사에서는 30 년고정모기지금리는지난달말 7.45%로프레디맥의발표수치보 다더급등한것으로나타났다. 모기지금리는경제와정치적불 확실성이 커지면 상승하는 경향 이 있는데, 이에 따라 금리가 8% 대도 돌파할 것이란 전망이 나오 고있는것이다. 부동산매물정보 공유 시스템 브라이트 MLS의 리 사 스터테번트 수석 이코노미스 트는금융매체마켓워치와의인터 뷰에서“모기지 금리 8%가 불가 능한것은아니다”라면서도“중동 지역의 분쟁과 인플레이션, 계속 되는 경제 불확실성에 따라 상황 이크게달라질수있지만현재로 서는올가을금리가 7~7.5%수준 을 유지할 가능성이 가장 높다고 보고있다”리고말했다. ■국채수익률과의스프레드가관 건 경제학자에따르면30년고정모 기지금리가8%까지오르려면10 년만기국채수익률과 30년모기 지금리간격차가더벌어져야한 다. 국영모기지 보증기관 패니메 이에 따르면 모기지 금리는 10년 만기국채수익률에이른바‘스프 레드’(Spread)를 가산하는 방식 으로 결정된다. 이 스프레드에는 모기지 대출을 취급하는 데 드는 대출기관의 비용과 함께,‘모기지 담보부증권’(MBS)에내재된추 가위험등이반영된다. 모기지대 출기관은 발급한 모기지 대출 채 권을 모기지담보부 증권으로 묶 어 투자자들을 상대로 재판매하 는것이일반적이다. 리얼터닷컴의 제이크 크리멜 수 석 이코노미스트는“모기지담보 부증권 시장에서 10년 만기 국채 수익률과 모기지 금리 간 스프레 드가 확대된다면 모기지 금리가 8%에도달할가능성도높아질것 ”이라고말했다. 크리멜이코노미 스트에 따르면 현재 스프레드가 약2%포인트에근접해있는데,이 는 2025년 5월의 약 2.50%포인 트, 2023년 여름의 약 3%포인트 와비교하면아직낮은수준이다. ■200만명이상구입여력잃어 모기지뉴스데일리 자료에 따르 면 30년 고정 모기지 금리가 8% 를기록한것은2023년10월18일 이 마지막이었다.‘전국주택건설 업협회’(NAHB)의나자오수석 이코노미스트는마켓워치와의인 터뷰에서 모기지 금리가 7%이고 주택 중간가격이 41만3,595달러 일경우미국가구의약70%가새 주택을 구입할 여력이 없다고 말 했다. 자오이코노미스트는 30년고정 모기지 금리가 7%에서 7.5%로 오르면 약 210만 가구가 주택시 장 밖으로 밀려날 것으로 추산했 다.금리가다시8%까지상승하면 추가로 약 220만 가구의 구입 여 력이 사라질 것으로 전망했다. 자 오 이코노미스트는“모기지 금리 가 7%에서 8%로상승할경우총 430만 가구가 중간가격 수준의 신규 주택을 구입할 수 없게 되는 셈”이라고지적했다. 준최객원기자 7% 돌파 금리 또 급등… 주택시장 더 얼어붙나? 1일 기준 7.28%, 2년래 최고 약 200만 명 구입 능력 상실 ‘이자율 잠금’현상 부채질 국영모기지 보증기관 프레디맥이 집계하는 30년 고정 모기지 금리가 지난달 24 일 발표 기준 7.03%를 기록했다. 주간 기준 금리가 7%를 넘어선 것은 2025년 1 월 이후 처음이다. 금리는 다음 주에도 7.28%로 일주일 만에 무려 약 0.25%포인 트 급등했다. 이 같은 상승폭은 2025년 초 이후 가장 큰 수준이다. 모기지 금리 상승의 주요 요인은 5%를 넘어선 10년 만기 국채 금리다. 인플레이 션 압력이 커지는 가운데 브렌트유 가격도 다시 배럴당 100달러를 웃돌면서 금리 상승 압력이 커진 것이 원인이다. ‘연방공개시장위원회’(FOMC)가 지난달 연방 기금금리를 0.25%포인트 인상해 3.75~4.00%로 조정한 것도 모기지 금리 상승의 간접적인 원인으로 꼽힌다. 재건축 비용 보장은 일반적으로 보험 약관의 조건과 한도에 따라 파손된 재산을 비슷한 종류와 품 질의새재산으로교체하는데드 는 비용을 기준으로 보험금을 지 급한다. 반면‘실제현금가치보장 ’(Actual Cash Value Coverage) 은감가상각을반영할수있다. 예를 들어, 현재 지붕을 교체하 는데2만달러가들지만감가상각 을 반영한 실제 가치가 1만2,000 달러에 불과하다면, 실제 현금가 치 방식의 보험은 자기부담금을 제외하고 1만2,000달러를기준으 로보험금을산정하게된다. ■고가품별도보장여부 주택보험약관에서개인재산보 장과 관련된 내용도 놓치기 쉽다. 예를 들어 보험에 개인 재산 보장 금액이 20만 달러로 설정돼 있다 고 해서 소유하고 있는 모든 물품 이각각최대 20만달러까지보장 된다는뜻은아니다. 일부고가품 은별도의‘보장한도’(Sublimit) 가적용될수있고,특정유형의손 해가 발생했을 때 해당 재산에 대 해 보험사가 지급할 수 있는 금액 이제한될수있다. 1만 달러 상당의 약혼반지를 소 유하고 있더라도, 특정 유형의 손 해에 대해 보험에서 보석류에 적 용하는 보장 한도가 이보다 훨씬 낮을 수 있다. 이 경우 해당 고가 품에대해별도로개인재산을지 정해보장하는방식인‘지정개인 재산특약’(Scheduled Personal Property Coverage)으로 가입해 야충분한보장을받을수있다. ■일부손해보장여부 주택보험이 당연히 보장해줄 것 으로 생각했던 일부 손해가 실제 로는 보험 대상에 포함되지 않는 경우도많다. 대표적인 사례가 홍수 피해다.‘ 전국홍수보험프로그램’(Na- tional Flood Insurance Program) 에따르면일반적인주택보험은통 상 홍수로 인한 피해를 보장하지 않는다. 그러나‘연방재난관리청’ (FEMA)에따르면홍수로물이단 1인치만 들어와도 약 2만5,000달 러의피해가발생할수있다. 주택보험 약관 꼼꼼히 ◀1면서계속 지난달24일7%를돌파한30년고정모기지금리가불과일주일사이7.28%로다시급등 했다.금리급등은불안정한국제정세와국채금리상승이원인으로,금리가올해8%대 까지오를수있다는전망도나오고있다. <로이터>