한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 11월 2일 (월요일) B3 ■개인건물주임대보증금 ‘면제· 인하’ 드물어 주요주택임대플랫폼의매물동 향과 설문조사 자료를 분석한 바 에 따르면 개인 건물주들 가운데 부대 수수료를 낮추고 기본 임대 료를인하하거나편의시설을개선 해주는경우는많지만, 보증금을 인하하거나 면제하는 경우는 드 물었다. 부대 수수료에는 일반적 으로반려동물보증금, 주차장수 수료, 열쇠보증금, 입주행정처리 비,신용및배경조회비,공동편의 시설이용료등이포함된다. 설문조사에참여한개인건물주 중약 66%는공실을채우기위해 세입자를적극적으로유치해야하 는 상황에도 보증금 면제를 고려 하지 않겠다고 답했다. 실제 임대 매물 동향에서도 비슷한 경향이 확인됐다.올해2분기온라인플랫 폼에등록된매물의약90%가여 전히 보증금을 요구했는데, 이는 작년의 90.7%와 거의 차이가 없 는수준이다. 그렇다고 개인 건물주들이 세입 자의 비용 부담을 전혀 고려하지 않는 것은 아니다. 조사에 따르면 지난 1년간개인집주인들은세입 자의입주초기비용부담을줄이 기 위해 각종 입주 수수료를 550 달러(중간 금액 기준)에서 395달 러로, 약 28%낮췄다. 550달러에 서 395달러로 줄어든 것이다. 그 러나 같은 기간 임대 보증금 중간 금액은1,975달러에서1,895달러 로약4%인하하는데그쳤다. ■재정손실막기위한 ‘안전장치’ 개인 건물주들의 보증금 감면이 쉽지 않은 이유는 기업형 아파트 단지와 개인 건물주의 운영 방식 이 어떻게 다른지 살펴보면 알 수 있다. 두유형의건물주의가장큰 차이는 자금 조달 구조와 손실을 감당할수있는여력이다. 기업형 부동산 관리업체는 기업 보유 자금이나 사모펀드 자본을 바탕으로수백~수천유닛의임대주 택을관리한다. 예를들어, 300가구 규모의고층아파트에서세입자가임 대료를내지않거나주택을훼손하더 라도관리업체는전체임대자산에서 발생하는 수익과 자금으로 손실을 분산할수있다.기업형임대업체는일 반적으로보증금을면제하거나인하 하더라도공실을신속하게채워전체 입주율을높이는것이수익관리측 면에서더중요하다고판단한다. 반면 개인 건물주들의 사정은 전 혀다르다.개인주택임대사업자의 90% 이상은 20유닛 미만을 관리 하는데, 이들 가운데 상당수는 한 두 채의 부동산만 보유하고 있다. 건물 한두 채를 운영하는 개인 건 물주에게는세입자교체과정에서 발생하는예상치못한비용이나몇 달치 임대료 미납, 심각한 주택 훼 손만으로도 한 해 임대 수익의 대 부분이사라질수있다. 따라서개 인건물주들은임대보증금을세입 자를유치하기위한인센티브전략 으로 활용하지 않고, 대신 재정적 손실을막기위한필수안전장치로 여기는경우가대부분이다. ■ 세입자…’이사 비용·보증금’ 미 리마련해야 주택 임대시장에서 세입자가 계 약체결전예상치못한비용부담 을 피하려면 각 형태의 건물주의 운영 방식과 보증금 관행을 이해 해야한다. 설문조사를통해알수 있듯 기업형 고층 아파트의 경우 보증금면제협상이통할때도있 다. 그러나 임대주택의 약 절반을 차지하는개인건물주시장에서는 거의 대부분이 임대 보증금 전액 을 요구하기 때문에, 이에 대비하 는것이좋다. 따라서 세입자는 보증금을 예상 치못한부담이나협상가능한비 용으로 여기기보다, 주택 구입을 준비하는사람처럼미리마련해야 한다. ▲이사비용을미리준비한 다. 임대 신청서를 제출하기 전부 터 보증금을 반드시 지출해야 하 는고정비용으로보고이사예산 에반영해야한다. ▲수수료와보 증금을 구분한다. 입주 수수료나 반려동물 관련 수수료는 협상 여 지가있을수있지만, 보증금은감 액이나면제를기대하기어렵기때 문에미리준비하는것이좋다. ▲ 다른항목을통해비용협상에나 선다. 임대 비용을 낮추려면 보증 금 면제를 요구하기보다 기본 월 임대료를낮추거나부대수수료를 줄일 수 있는지 집주인에게 문의 하는편이현실적이다. ■주택임대료협상전략 다음세입자가활용할만한주택 임대료협상전략이다. ▲우수한세입자라는점입증해 야: 임대신청서를신속하게제출하 고세금신고서와재직증명서,이전 집주인의추천서등을준비해 신뢰 도를 높이는 것이 좋다. 2년 이상 의장기계약을제안하는등집주 인에게 유리한 조건을 함께 제시 하면협상력을높일수있다. ▲ 높은 크레딧 점수로 신뢰 확 보: 크레딧 점수가 높으면 채무를 성실하게 상환해온 것으로 평가 돼 집주인의 신뢰를 얻는 데 유리 하다. 점수가 낮더라도 학자금 대 출이나의료비등관련채무를1년 이상 연체 없이 갚아왔다는 자료 를제출하면도움이될수있다. ▲ 주변 임대 시세를 근거로 제 시: 인근의 유사한 주택보다 임대 료가 높다는 점을 객관적인 자료 로 입증하면 인하 협상에 유리하 다. 주택 크기와 상태, 주차 공간 등편의시설을비교하고해당매물 의시장등록기간도확인해구체 적인 근거를 제시하는 것이 효과 적이다. 준최객원기자 임대보증금마련도어려운시대…신청서제출전부터마련해야 개인 건물주 대부분 요구 이사 비용 포함 미리 준비 기타 수수료 인하 협상 다운페이먼트 마련이 내 집 마련을 가로막는 가장 큰 장벽으로 꼽힌다. 주택 구 입에 필요한 다운페이먼트를 마련하는 데는 수년이 걸리기도 한다. 요즘처럼 물가 가 높은 시기에는 허리띠를 바짝 졸라매도 목돈을 마련하기가 쉽지 않다. 세입자 는 주택 구입자보다 부담이 적지만, 집을 임대하려면 보증금을 마련해야 한다. 일 부 대형 부동산 관리업체들 사이에서 보증금 면제 등 파격적인 혜택을 내세우고 있지만 개인 건물주들은 사정이 다르다. 개인 건물주 대부분은 여전히 보증금을 임대 조건으로 내걸고 있다. 보증금 면제나 할인 등의 혜택을 제공하는 개인 건물 주는 찾기 힘들다. 따라서 새 집을 찾아야 하는 세입자들도 다운페이먼트를 준비 하듯 임대 보증금 마련을 위한 계획을 세우고 미리 저축할 필요가 있다. 주택순자산이부족하다면모기 지 원금을 추가로 상환하거나 리 모델링을 통해 주택 가치를 높이 는방법도있지만, 시간이오래걸 릴수있다. 그러나 감정가가 거절 사유였다 면 감정 결과에 이의를 제기하는 방법이있다. 비용이적게들고비 교적 신속하게 대응할 수 있는 방 법이다. 해당 대출기관에 주택 감 정 보고서 사본을 요청해 확인하 도록한다. 감정가산정을위한비 교 대상 주택의 거래가 오래됐거 나 다른 학군의 주택을 기준으로 삼은 경우, 최근 완료한 리모델링 이 감정가에 반영되지 않은 경우 감정가가 실제 주택 가치를 제대 로반영하지못했을수있다. 이때 관련 매매 사례나 리모델링 내역 을 첨부해 감정가 재검토를 요청 할수있다. 이의제기가받아들여 지면 일주일 안에 (감정가가 상승 해) CLTV가 몇 퍼센트포인트 낮 아지는경우도많다. ▲대출신청액조정하기 필요한 금액만큼 주택 순자산 이 충분하지 않다면 대출 신청액 을 줄여야 한다. 대출기관이 정한 CLTV 한도에 맞도록 대출금이 나 크레딧한도를 낮춰 신청하는 방법이다. 예를 들어, 주택 가치 가 100만 달러이고 기존 모기지 잔액이 60만 달러라고 가정하자. CLTV를 80%로 제한하는 대출 기관은 주택을 담보로 한 총부채 를 80만 달러까지만 허용하기 때 문에, HELOC을 통해 추가로 빌 릴수있는금액은20만달러다. ▲크레딧점수높이기 일반적으로 크레딧점수가 700 점이상이라면HELOC승인에유 리하다. 실제로 주택 모기지 대출 공시법자료에따르면올해 2분기 HELOC 대출자의크레딧점수중 간 수치는 771점로 높은 편이다. 크레딧점수가거절원인이라면크 레딧 보고서를 확인해 점수에 오 류가 있는지 살펴봐야 한다. 잘못 된 정보가 있다면 신용평가기관 에정정을요청해야한다. 기존부 채를줄이고, 대금을기한내에납 부하며, 새로운 신용계좌 개설을 자제하는 것도 점수를 높여 승인 가능성을높이는데도움이된다. ▲기존부채줄이기 DTI는세전월소득가운데매달 의무적으로상환해야하는부채가 차지하는비율이다.모기지대출상 환액,자동차대출,학자금대출,크 레딧카드 최소 결제액, 법원 명령 에따른의무지급액등을모두더 한뒤세전월소득으로나누면된 다. 식료품비와 공과금, 보험료는 DTI계산에포함하지않는다. HELOC 대출 거절 ◀1면서계속 개인건물주중약66%는공실을채우기위해세입자를적극적으로유치해야하는상황 에도보증금면제를고려하지않는것으로조사됐다. <로이터>