한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 11월 28일 (금) ~ 12월 4일 (목) 부동산 A5 ■주택자산역대최고 주택 자산이 역대 최고 수준으 로오른가운데이자율이하락하 면서 다양한 형태의 재융자에 대 한관심이높아지고있다. ICE 모 기지 테크놀로지에 따르면, 전체 가구는 약 17조3,000억 달러에 달하는주택자산을보유하고있 으며, 이중 11조2,000억달러가 ‘활용 가능한 자산’(Tappable Equity)으로 평가된다. 활용 가 능 자산이란 재융자나‘주택 담 보 신용대출’(HELOC)을 통해 대출을 받을 수 있으면서도 최소 20%에 해당하는 에퀴티를 유지 할수있는금액을의미한다. 주택 소유자가 주택을 팔지 않 고재융자를통해주택자산을활 용할 수 있는 다양한 방법은 다 음과 같다. ▲‘이자율 및 대출 조 건 재융자’(Rate-and-Term Refinance): 현재 대출을 더 낮은 이자율이나 유리한 대출 조건으 로바꾸는방식으로, 월상환액을 줄이고 싶은 대출자에게 적합하 다. ▲‘현금 인출 재융자’(Cash- out Refinance): 재융자로 대출액 을 높이고, 기존 대출액과의 차액 을 현금으로 발급받는 방식이다. 주택수리, 고금리부채상환, 기타 큰비용을충당할때활용된다. ▲‘주택 담보 대출’(Home Equity Loan): 현재 모기지 대출 은 유지하면서 주택 가치를 담보 로일시금대출을받는방법이다. 주택수리나긴급비용등한번에 해결해야 하는 지출에 적합하며, 고정 이자율 적용으로 상환액이 고정된다. ▲‘주택담보신용대출’ (HELOC): 필요할 때마다 활용 할 수 있는 이른바‘회전식’신용 한도로, 수리처럼 변동이 예상되 는비용에유리하다. 변동이자율 이 적용되기 때문에 이자율 하락 시기에유리하다. 온라인부동산정보업체 리얼터 닷컴의한나존스수석이코노미 스트는“2023년 10월 이자율이 8% 수준까지 치솟았기 때문에, 당시주택을구입한일부주택소 유자들은 지금 재융자를 통해 혜 택을 볼 수 있다”라며“이자율이 6% 미만인 대출자 약 80%에게 는재융자가매력적이지않을것” 이라고설명했다. ■ 재융자 비용 회수 시점 고려 해야 재융자가 유리한지 여부는 크게 네가지요인에달려있다. 현재모 기지이자율, 기대할수있는이자 율 인하 폭, 주택 거주 계획 기간, 그리고주택자산비율등이다. 주 택 융자 전문가들에 따르면 이자 율을 최소 0.75%포인트 이상 낮 출수있을때,대출기간을단축하 고싶을때,현금을인출해야할때, 변동이자율에서고정이자율로바 꾸어 고정 상환액을 확보하고 싶 을때등이재융자를고려해야하 는이유다. 이중한가지목표달성만가능 해도 재융자 실시 의미가 있다고 할수있다. 하지만이자율이낮아 도 비용 회수가 가능한 기간만큼 주택에 머물 계획이 있어야 한다. 재융자시발생하는클로징비용( 대출종료수수료등)은대출액의 2~6%정도다. 일반적인 기준으로, 이자율 0.75~1%포인트 이상 낮출 수 있 고클로징비용을회수할만큼주 택에 머물 계획이 있다면 재융자 가유리하게판단된다. 예를들어, 재융자 비용이 4,000달러이고 월 200달러를 절약할 수 있다면, 비용 회수에는 약 20개월이 걸린 다. 만약 이 기간 이전에 주택을 팔 계획이라면 재융자는 효과가 없는셈이다. ■ 2년 전 높은 이자율 받은 대 출자에게기회 이자율이지금보다더하락한다 면, 더많은주택소유자가재융자 혜택을받을수있을것으로보인 다. 특히2023~2025년사이주택 을 구입했거나 재융자를 실시한 사람들에게는 기회가 될 수 있다. 이자율이 6% 이하로만 떨어져도 재융자 붐이 다시 찾아올 것으로 전망된다. 주택융자전문가들에따르면일 반적으로 이자율이 기존 대출 금 리보다 0.5~1%포인트 낮아지면 재융자가합리적이라고판단된다. 클로징 비용 회수에는 몇 년이 걸 릴수있지만, 주택에장기거주할 계획이 있는 사람들은 낮아진 월 상환액과 대출 기간 연장 옵션이 초기 비용을 충분히 상쇄하는 경 우도많다. 재융자 혜택은 상환액을 낮출 수있다는것외에도장기적재정 안정성을 확보할 수 있다는 점도 포함된다. 최근 조사 결과, 주택 소유자의 약 77%가 여전히 주택 소유가 개인 자산을 늘리는 최선 의 방법이라고 생각하고 있으며, 약 60%는주택자산이추가적인 재정 안정성을 제공한다고 응답 했다. 이처럼재융자기회가찾아왔지 만 대부분 주택 소유자들은 쉽게 결정을내리지못하고있다. 모기 지 솔루션 업체 언락 테크놀로지 의최근조사에따르면, 인플레이 션에 따른 각종 비용 상승 등이 재융자에 나서지 못하는 이유로 꼽혔다. 조사 결과, 많은 주택 소유자들 이연준의금리인하폭이적고인 하 시기도 늦었다고 느끼고 있는 것으로 나타났다. 또, 대부분이 2026년에는생활비부담이더커 질 것으로 예상하고 있기 때문에 재융자를 고려하지 않는 것으로 조사됐다. 준최객원기자 재융자기회돌아왔나?…이자율인하에재융자관심↑ ‘연방준비제도’ (Fed·연준) 의 잇단 기준금리 인하 이후, 30년 만기 고정 모기지 이자 율이하락하면서재융자에대 한 관심이 다시 높아지고 있 다. 현재 전체 모기지 대출의 약 80%가 6%미만이자율을 유지하고 있지만, 시장 이자 율이 오랫동안 이 수준을 웃 돌면서 최근 몇 년간 재융자 수요는 크게 위축됐다. 모기 지분석업체 ICE 모기지테크 놀로지에 따르면, 주택 가치 의 20% 이상을 ‘주택 순자산 ’ (에퀴티)으로보유하고크레 딧점수가 720점이상이며, 이 자율을최소 0.75%포인트낮 출 수 있는 약 170만 명의 대 출자가 재융자 수혜를 볼 가 능성이 있다. 재융자를 결정 하기 전에 고려해야 할 사항 을자세히알아본다. 주택 자산 역대 최고 다양한 재융자 옵션 2년전 고이자율 낮출 기회 이자율인하에대한기대감이커지면서재융자에대한관심도높아지고있다. <사진=Shutterstock>