한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 1월 16일(금) ~ 1월 22일(목) 부동산 A5 ■‘같은 날·같은 조건’ 대출 견 적받아비교 유리한 모기지 대출 상품을 찾 으려면같은날, 같은조건으로여 러 대출 기관에서 대출 견적을 받 아비교해야한다. 주택융자전문 가들에 따르면 가장 효과적인 방 법은 동일한 대출 조건과 이자율 ‘고정’(Rate Lock) 기간을 기준 으로여러대출기관이나융자중 개업체로부터 같은 날 정식 견적 을받는것이다. 모기지이자율은하루에도여러 차례달라지기때문에같은날견 적을 받아 비교하는 것이 무엇보 다중요하다. 예를들어, 월요일에 받은 견적과 같은 주 목요일에 받 은견적을단순비교하는것은의 미가없다. 여러대출기관이제시 한 대출 견적을 정확히 비교하려 면 각 기관에 제출한 크레딧점수, 다운페이먼트, 대출 금액, 부동산 형태, 이자율고정기간, 포인트여 부등바이어가통제할수있는모 든변수가동일해야한다. 이 같은 비교 전략을 활용해야 각 대출 기관이 부과하는 비용을 정확히비교할수있다. 주택융자 전문가들에 따르면 동일한 대출 자의 경우도 대출 기관 간 이자율 차이가 0.25~0.5% 정도 차이나 는 경우가 흔한다. 40만 달러 대 출 금액과 이자율 6~6.5%를 기 준으로 이자율을 0.25~0.5% 낮 게적용받는다면 30년동안약 2 만4,000~4만6,000천 달러를 절 약할수있다. ◇비용협상가능항목만비교 공식대출견적서를정확히이해하 는것도중요하다. 우선‘Section A: OriginationCharges’(대출개시수 수료)를확인하도록한다. A항목은 대출기관이대출발급을통해얻는 수익으로,개시수수료,포인트,대출 기관크레딧,APR등의항목이포함 된다.여기에포함된모든비용은협 상을통해조절이가능하다. 주택융자전문가들에따르면 A 항목에 포함된 수수료를 조정하 는 것만으로도 2,000달러 이상 절약한 사례를 많이 볼 수 있다. 이밖에도포인트가없는대출기 관의견적을2~3포인트를선납해 야 낮은 이자율을 제시하는 다른 기관의 견적과 단순 비교하는 실 수도피하는것이좋다. ■손익분기점계산 이자율을낮춰주는바이다운옵 션과할인포인트등은기존주택 구매시에적절히활용할수있다. 그러나 이 같은 인센티브를 올바 로 활용해 실제 이자율을 낮추려 면 손익분기점 계산법을 잘 이해 해야 한다. 두 옵션 중 할인 포인 트는‘선납 이자’로 월 페이먼트 금액을 줄이기 위해 미리 비용을 지급하는 방식이다. 할인 포인트 옵션을 통해 이자 절감 혜택을 받 으려면 대출을 일정 기간 유지해 야초기비용지출이상쇄되고그 효과가나타난다. 이 같은 손익분기점을 계산하려 면 공식은 포인트 비용을 예상되 는 월 페이먼트 절감액으로는 나 누면 된다. 예를 들어, 포인트 비 용으로1만달러를선납하고매월 100달러를절약한다고가정하면, 100개월(8년이 조금 넘는 기간) 이 지나야 실질적인 이자 절감 효 과가발생한다. 만약 올해 이자율이 큰 폭으로 하락할 경우 재융자를 하거나 기 존 집을 팔고 새집을 사려는 수요 가 늘 수 있다. 이때 이자율 할인 포인트를 지불하고 주택을 구매 한 기존 주택 소유주가 손익분기 점에 도달하기 이전에 집을 처분 하거나 재융자를 하면 초기 비용 을 회수하지 못할 수도 있기 때문 에신중한판단이필요하다. 주택 융자 전문가들은 할인 포인트당 이자율을 0.25% 낮출 수 있다면 포인트지불을고려해볼만하다. ■세부조건철저히확인 이자율과 수수료가 낮아 보여도 세부 조건을 확인하지 않으면 오 히려 불리한 대출이 될 수 있다. 우선 이자율 고정 조건을 검토한 다. 이자율고정은대출기관이일 정 기간 동안 제시한 이자율을 변 동하지않고유지하겠다는조건이 다. 일반적으로 15~30일 고정 기 간을 제시하는 대출 기관이 흔하 고, 경우에따라 60일까지제시하 는 기간도 있다. 대출 견적서에 적 용된 고정 기간, 연장 시 비용, 셀 러에의한거래지연시처리절차 등의 조건도 함께 확인해야 한다. 고정 기간 내에 대출이 승인되지 않으면, 연장 또는 다시 고정하기 위한 비용이 발생해 이자율 인하 로인한절약액이사라질수있다. ‘플로트 다운’(Float-Down) 옵션은 시장 이자율이 내려가면 더 낮은 이자율을 적용 받을 수 있는 조건으로, 대출 계약서 상 규정이 명확히 명시되어야 효력 이 발생한다.‘융자 사전 승인서 ’(Pre-Approval)에 대한 정확 한 이해도 필요하다. 일부 대출기 관은 간단한 전화 통화와 크레딧 기록 조회만으로 사전 승인서를 발급하고, 급여명세서, 세금신고 서, 은행계좌내역을검토하지않 는데 진정한 사전 승인서라고 할 수없다. 대출기관이세부문서를 검토하는 실제 대출 계약 단계에 서 문제가 발생해 대출 사전 승인 이 취소되고 주택 거래 계약까지 깨지기쉽다. ■신축 주택, 인센티브에 너무 현혹되지않도록 신축주택시장에서일부건설사 가재고를소진하기위해‘이자율 바이다운’등의 인센티브를 제공 하지만, 높은 판매가를 그대로 유 지해 신축 주택 구매자 상당수가 ‘깡통 주택’(대출액이 시세보다 높은주택) 상태에빠진것으로나 타나주의가요구된다. 온라인부동산정보업체 리얼터 닷컴에 따르면 작년 3분기 신축 주택 30년고정모기지평균이자 율은 5.27%로 기존 주택보다 약 1% 낮았다. 이 같은 이자율 할인 폭은 월 페이먼트 금액을 약 230 달러낮춰신축주택구매를가능 할수있도록돕는다. 하지만최근 분석에 따르면, 건설사 계열 대출 기관이발급한대출중깡통주택 을 의미하는‘언더워터’대출 비 이훨씬높은것으로조사됐다. 대형 주택 건설사 레나 계열 대 출 은행이 2022~2024년 발급 한모기지대출중 약 27%, D.R. Horton 대출의 약 18%가 현재 언더워터 상태로 나타났다. 신축 주택 구매자 역시 건설사가 제기 하는 인센티브에만 현혹되지 말 고대출견적서의핵심내용과낮 은이자율에숨겨진비용이없는 지 등을 파악하는 것이 중요하 다. 준최객원기자 올해내집마련하려면…철저한대출상품비교부터 올해는 다행히 주택 구입비 부 담이 작년보다 완화될 전망이다. 가격상승세가크게둔화하고모 기지 이자율도 소폭 하락할 것으 로기대되기때문이다. 하지만대 부분 바이어에게 이자율이 여전 히 높은 수준이기 때문에 올해 내 집 마련 성공 여부는 철저한 모기지대출상품비교가좌우할 것으로보인다. 모기지대출상품 비교는생애첫주택구매자와재 구매자 모두가 고려해야 하는 작 업이지만, 실제로이를제대로따 르는 경우는 드물다. 여러 대출 기관으로부터 대출 견적을 받아 도단순비교에만그쳐적합한대 출상품을고르지못하는경우도 흔하다. 올해 내 집 마련 계획을 갖고 있다면 무엇보다 먼저 여러 대출상품을꼼꼼히비교해자신 에게가장유리한상품을골라내 야 주택 구입비 부담을 줄일 수 있겠다. ‘같은날·같은조건’으로견적 비용협상가능한항목만비교 ‘손익분기점·세부조건’확인 이자율이여전히높은수준으로, 철저한모기지대출상품비교를통한내집마련에나서야겠다. <사진=Shutterstock>