한국일보 애틀랜타 전자신문

2018년 12월 28일 금요일 | 8 기획 62세이상주택소유주는노후자금으로리버스 모기지를사용할수있다.리버스모기지는그러 나최고67만9,650달러까지만대출을받을수있 다.그이상의대출을받으려면일반은행에서점보리버스모기지를받아야한다.물론그만큼에퀴티가충분히쌓여있는비 싼주택에서나가능한일이다.그런데이점보리버스모기지융자는과거여러가지문제로인해부정적으로생각돼권장상품 은아니었다.월스트릿저널은요즘문제점이보완된점보리버스모기지상품이등장해다시인기를끌고있다고보도했다. 워싱턴DC소재비영리단체인‘전국 소비자옹호연합’의아이라레인골드 회장은점보리버스모기에대해“10년 전만해도문제가많았다”고전했다.당 시문제가됐던상품은점보리버스모 기지를매달월페이먼트식어누이트로 받는 하이브리드형이었다. 상품의 복 잡한구조때문에대출을받은일부노 인들은높은비용과수수료그리고예 상했던수입보다돈이적게나오는등 의 문제로 어려움을 겪었다고 설명했 다. 그러나요즘은이런문제대부분이해 결돼집에서계속살고싶어하는시니 어주택소유주들에게매우유용한은퇴 후수입원이되고있다는것이다. 레인 골드회장은“우리는더이상회사에서 펜션을제공해주는않는시대에살고있 다”면서“노후생활비가과거에비해크 게늘어났다”고의미를부여했다. 그는 “내용을완전히이해만한다면점보리 버스모기지도매우적합한노후플랜” 이라고설명했다. ■점보리버스모지기 점보리버스모기지는주택가격이올 라에퀴티가많이쌓인주택을소유했 거나 모기지를 모두 갚은 시니어들에 게매력적인상품이될수있다. 물론주택을팔아에퀴티를손에넣을 수도있고홈에퀴티론또는라인오브 크레딧을받을수도있다.그러나많은 시니어들은현재살고있는집에서계 속거주하고싶어한다.또더이상빚을 지지않고추가수입을원할수도있다. 이런 경우 점보리버스 모기지는 매우 유용한옵션으로사용될수있다. 리버스모기지를받은대출자가해당 주택에서계속거주하는동안은월모 기지페이먼트를낼필요가없다. 대신 대출자가 죽거나 이사를 한다면 빌린 돈을갚아야한다.부동산시세가하락 해 에퀴티가 줄어들어도 대출자는 손 해를보지않고은행이손해를본다. 하지만대출을받은사람은리버스모 기지와관련된클로징비용은내야한 다.또해당주택관리에필요한비용을 모두책임져야하며재산세와주택보 험료를내야한다. ■400만달러까지가능 미국에서대출되는리버스모기지의 대부분은연방정부에서보증해주는주 택에퀴티전환모기지,즉‘홈에퀴티컨 버전모기지’(HomeEquityConver- sionMortgage·HECM)다. 이융자는62세이상나이의주택소 유주들에게제공되며나이에따라에 퀴티에서최고67만9,650달러를뽑을 수있도록한다.물론주택평가가치와 현재의이자율에따라서도최고금액 이달라질수있다. ‘퀴큰론스’가소유하는샌디에고소 재‘원리버스모기지’는최근‘홈에 퀴티 론 옵티마이저’(Home Equity Loan Optimizer·HELO)라고 부르는 점보리버스모기지상품을내놓았다. HELO는최고400만달러까지융자 가가능하다.이상품은특히캘리포니 아같이주택가격이빠르게상승하는 주에서특히어필하고있다. 다만조건이있다.대출신청자의최소 크레딧점수는640점이상이다. 또최 소한개이상의주택감정을받아야하 고 그동안 정기적으로 재산세를 냈고 또 주택소유주 보험을 가지고 있었음 을증명해야한다. ‘원 리버스 모기지’의 그렉 스미스 CEO는“HELO를이용하는대출자들 은매우다양하다”면서“모기지를내지 않고모두갚은주택소유주,또는에퀴 티를 사용하거나 은퇴후 현금 수입을 더늘리고싶어하는주택소유주들이 많이신청한다고소개했다.그는“의료 비용이필요할경우은퇴저축금을쓰 는대신에주택의에퀴티를이용할수 있다”고설명했다. ■이자율6~7.375% 2018년9월 피트 데트릭(74)과 그의 부인캐서린(73)는캘리포니아벨몬트 의200만달러주택을담보로84만달 러의점보리버스모기지를받았다. 이들에게는자녀가없는데다가집을 팔고 작은 곳으로 이사하고싶었지만 갈만한곳을찾지못했다. 그래서지금 살고있는집에서계속여생을보내기 로결정했다.남편데트릭은“점보리버 스모기지는우리에게안성맞춤형상 품”이라면서“우리집을청산하는것이 지만그후에도집에서계속살수있다” 고설명했다.데트릭은점보리버스모기 지로주택수리와여행,그리고자선기 부등에사용할계획이다.그는받은돈 을만약당장주택관리비용이나나이 가들어홈케어가필요할때쉽게사용 할수있도록장기CD에묶어둘생각은 없다고말했다.‘월 리버스 모기지’의 HELO이자율은현재6~7.375%다. 융자 비용은 다양하다. 하지만 평균 200만달러주택에100만달러융자라 면선금으로평균3,000~5,000달러를 내야한다. ■리버스모기지란 리버스모기지는보유주택의에퀴티 가많거나모기지페이먼트가없는62 세이상주택소유주에게에퀴티만큼 돈을빌려주는주택담보에퀴티대출 을말한다.일반주택모기지를은행에 서빌린다음일정기간동안매달페이 먼트를내며원금과이자를갚아나가 야한다. 하지만리버스모기지는페이 먼트를내지않는다.다만소유주가죽 거나주택을팔때는빌린돈을모두갚 아야한다.리버스모기지는크게3가지 로분류된다. ▲일부 주정부 또는 지방정부 에이 전시나 비영리단체가 제공되는 리버 스 모기지 ▲일반 금융 회사들의 리 버스 모기지 ▲연방정부 보증 리버 스모기지(Home Equity Conversion Mortgages·HECM) 리버스 모기지의 한계는 최 67만 9,650달러이며일반은행에서사설융 자로그이상대출되해주는데이를점 보리버스모기지라고한다. 김정섭기자 요즘한동안잠잠했던점보리버스모기지상품이등장해다시인기를끌고있다고월스트릿저널이보도 했다.<RobertNeubecker/TheNewYorkTimes> ■점보리버스모기지활용과주의할점 ▲재정전문가와상의 주택을자손에게물려주고싶은 주택소유주는전통HECM또는 점보 리버스 모기지가 적합한 상 품은아니다. 따라서이런경우라 면재정전문가와다른옵션이있 는지상의해보는것이좋다. ▲자신에게가장알맞은상품을찾기 점보리버스모기지는특화된상 품이며 대출을 받겠다고 계획하 는사람에따라조건이모두다르 다. 캘리포니아칼라바사스의‘뮤 추얼오브오마하모기지’의다니 엘마스키세일즈매니저는“여러 상품을비교할수있게샤핑을하 라”고 조언했다. 그는“조건 대부 분은점보모기지대출은행,약관, 클로징코스트, 다양한클로징기 간등에의해고정돼있다”고설명 했다. ▲냉정하기 제이미 홉킨스 교수는“점보 리 버스 모기지를 유해한 상품으로 생각하지말라”고조언했다. 그는“또다른모기지옵션이다. 다만 매월 페이먼트를 내지 않고 이자를지급하는상품”이라고설 명했다. 다양한 옵션들을 고려하라 ■점보리버스모기지고려사항 ‘정든집그대로살며안정적노후수입을’