한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 11월 14일 (화요일) B3 부동산 Thursday, November 10, 2022 S ◇ 인플레 잡기 위해 주택 시장 희생불가피 Fed의 최근 기준 금리 인상 발표 가 있기 전 주택 건설 업체와 모기 지 대출 은행 등 시장 관계자들은 Fed가 금리 인상 속도 조절에 나서 줄 것으로 기대했다. 그러나 시장의 기대와 달리 또 한차례의 자이언트 스텝이 실행됐고 향후 큰 폭의 추가 금리 인상 여지까지 남아 주택 시장 의전망은더욱어두워졌다. Fed의 4 번째 자이언트 스텝이 모기지 이자 율 급등으로 이어질 가능성은 크지 않지만 현재 높은 수준의 이자율이 이어져 내년에도 주택 시장의 불황 은불가피해졌다. 파월의장역시최근기자회견에 서“지속된 긴축 정책은 주택 시장 에더많은고통을의미한다”라며주 택 시장 침체가 불가피하다는 것을 인정했다. 파월의장은“주택시장이 현재고금리에큰충격을받고있다” 라며“주택 시장은 매물 수급이 균 형을 이루는 상태로 돌아갈 필요가 있다. 우리모두가주택시장상황에 대해잘이해하고있다.”라고주택시 장에대한Fed의입장을전했다. ◇‘힘든’ 조정터널지날것 지난 6월 1차자이언트스텝을발 표할 당시 파월 의장은 주택 시장 ‘재조정’ (Reset)이란단어를처음사 용했다. 파월의장은“집값이지난 2 년 동안 너무 가파르게 오르는 것을 봐왔다. 주택 바이어 또는 내 집 마 련을앞둔젊은층이라면‘재조정’이 필요할것이다. 주택매물수급이균 형을 이루고, 인플레이션이 떨어져 모기지 이자율이 다시 낮아지는 상 태로돌아갈필요가있다.”라며기준 금리인상목적과주택시장에미칠 파급효과에대해설명한바있다. 파월의장은당시언급한‘재조정’ 이주택가격에미칠영향에대해서 는 확실한 언급이 없었다. 그러나 9 월 열린 회의에서 Fed의 통화 정책 으로인해주택시장이힘든조정기 에 진입할 것이라고 처음 인정했다. 국제 신용평가사 무디스 애널리틱스 의 마크 잰디 수석 이코노미스트는 모기지이자율 3%대의주택시장이 급격한 이자율 상승으로 인해 수요 와 공급이 균형점을 찾아가는 시기 를주택시장조정기로정의한다. Fed의 4차례에 걸친 급격한 기준 금리인상에도주식시장은큰요동 없이 비교적 안정적인 등락 장세를 이어가고 있다. 반면 주택 시장은 주 식시장과달리주택거래가뚝끊기 는 등 기준 금리 인상에 매우 민감 한 반응을 보이고 있는데 잰디 이코 노미스트는 주택 가격 하락 압력이 점차커지는것으로보고있다. ◇ 집값 하락 폭‘주목할 만한’ 수 준될것 지난 6월 1차자이언트스텝당시 파월 의장은“(기준 금리 인상으로) 모기지 이자율 급등이 나타나더라 도주택가격하락으로이어질지여 부는 불확실하다”라는 전망을 내놓 은바있다. 그런데지난 2일 4차자 이언트 스텝을 발표하면서“일부 지 역에서주택가격하락현상이목격 되고있다”라며기존입장을바꿨다. 최근 발표된 주택 가격 통계치가 파월 의장의 최근 발언을 뒷받침했 다. 케이스-실러 전국 주택 가격 지 수에 따르면 미국 주택 가격은 6월 과 8월 사이 1.3% 하락했는데 이는 2012년이후 10년만에처음하락세 로돌아선것이다. 연준 강경파로 분류되는 크리스 토퍼 월러 이사는 지난달 켄터키 대 학 연설에서“주택 시장 조정 강도 가약할것으로보지만주택시장이 정상화될 때까지 큰 폭의 수요 감소 와주택가격하락가능성을부인할 수 없다”라며“주택 가격 하락 폭은 ‘주목할 만한 수준’이 될 것”이라며 의미심장한발언을했다. ◇‘팬데믹붐’ 완전종료 2020년봄실업률이두자릿수비 율로 치솟으며 경기 침체가 찾아왔 지만 주택 시장은 이미 호황기에 진 입할 준비 중이었다. 당시 주택 수요 가 폭발적으로 쏟아져 나오면서 주 택시장에는전례없는호황이시작 됐다. 도심 봉쇄령이 내려지자 도심 거주 부유층은 외곽 지역에 2차 주 택을찾아나서기시작했다. 재택근무가 가능해지면서 외곽 지 역으로 주택 수요가 몰렸고 일부는 더싼가격을찾아아예교외깊숙한 지역에주택을마련하는현상도나타 났다. 주택 가격이 들썩이자 낮은 모 기지금리를앞세운투자자까지가세 해주택시장은들끓기시작했다. 그런데 이제 주택 시장 열기는 온 데간데없이사라졌다. 모기지이자율 상승과동시에주택수요는한순간에 꺼지고말았다. 2차주택구입수요는 자취를감춘지이미오래다. 주택가 격 상승에 제동이 걸리고 이자율이 오르면서수익성이악화된부동산투 자자는 투자 중단을 선언한 상태다. 사무실 출근이 다시 늘어 재택근무 용주택수요도찾아보기힘들다. ◇모기지담보부증권시장마비 Fed가인플레이션을잡기위한정 책을 시행하면 모기지 이자율은 상 승한다. 최근에도이같은현상이어 김없이 나타났다. Fed의 기준 금리 인상과 함께 모기지 이자율은 1년 사이 3.09%에서 7.3%로 두 배 이상 치솟았다. 일반적으로모기지이자율은 10년 만기 국채 이자율보다 약 1.75%포인 트 높은 수준에서 형성된다. 그런데 최근 국채 이자율과 모기지 이자율 간금리격차가 3%포인트이상벌어 져‘모기지담보부증권’ (MBS) 시장 이제기능을하지못하고있다. 그동안 MBS 매입으로 금융 시장 에 유동성을 제공한 Fed가 매입 규 모를축소한것이가장큰원인이다. 또모기지대출자들이현재높은이 자율을향후재융자를통해낮은이 자율로갈아탈경우 MBS 투자수익 률이 떨어질 것을 우려한 투자자들 이 MBS 매입에 신중을 기하고 있는 상황이다. <준최객원기자> 인플레이션잡기위해주택시장희생시키나 제롬파월‘연방준비제도’(Fed) 의장이지난2일4연속‘자이언트스텝’ (기준금리 0.75%포인트인상)을발표하면서다시‘매파적’(강경) 발언 을내놓았다. 파월의장은“인플레이션을잡지못해악화하도록내버 려두는것은긴축정책에따른위험보다훨씬더위험하다”라며“기 준금리인상으로경제성장둔화폭이커질경우그에대비한정책 수단을갖고있다”라고밝혔다. 3차례에걸친자이언트스텝에도인플레이션이만족할만한수준으 로떨어지지않고있다는속뜻인데불똥은다시주택시장에떨어질 전망이다. 경제전문지포춘이Fed기준금리인상에따른향후주택 시장전망을분석했다. 기준금리인상여파로주택시장이길고힘든조정기를겪게될것이란전망이다. <로이터> ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 6.95% 0.8% 15년 6.29% 1.2% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 5.96% 0.2% 2.75% 자료:프레디맥11월9일기준:(Margin:은행부과금리) 연준 4연속자이언트스텝여파 집값하락폭도주목할만한수준 제롬파월연준의장이지난2일기준금리인상을발표하는장면이뉴욕증권거래소스크린을통해방송되고있다. <로이터> r , r , ◇ 인플레 잡기 위해 주택 시장 희생불가피 Fed의 최근 기준 금리 인상 발표 가 있기 전 주택 건설 업체와 모기 지 대출 은행 등 시장 관계자들은 Fed가 금리 인상 속도 조절에 나서 줄 것으로 기대했다. 그러나 시장의 기대와 달리 또 한차례의 자이언트 스텝이 실행됐고 향후 큰 폭의 추가 금리 인상 여지까지 남아 주택 시장 의전망은더욱어두워졌다. Fed의 4 번째 자이언트 스텝이 모기지 이자 율 급등으로 이어질 가능성은 크지 않지만 현재 높은 수준의 이자율이 이어져 내년에도 주택 시장의 불황 은불가피해졌다. 파월의장역시최근기자회견에 서“지속된 긴축 정책은 주택 시장 에더많은고통을의미한 ”라며주 택 시장 침체가 불가피하다는 것을 인정했다. 파월의장은“주택시장이 현재고금리에큰충격을받고있다” 라며“주택 시장은 매물 수급이 균 형을 이루는 상태로 돌아갈 필요가 있다. 우리모두가주택시장상황에 대해잘이해하고있다.”라고주택시 장에대한Fed의입장을전했다. ◇‘힘든’ 조정터널지날것 지난 6월 1차자이언트스텝을발 표할 당시 파월 의장은 주택 시장 ‘재조정’ (Reset)이란단어를처음사 용했다. 파월의장은“집값이지난 2 년 동안 너무 가파르게 오르는 것을 봐왔다. 주택 바이어 또는 내 집 마 련을앞둔젊은층이라면‘재조정’이 필요할것이다. 주택매물수급이균 형을 이루고, 인플레이션이 떨어져 모기지 이자율이 다시 낮아지는 상 태로돌아갈필요가있다.”라며기준 금리인상목적과주택시장에미칠 파급효과에대해설명한바있다. 파월의장은당시언급한‘재조정’ 이주택가격에미칠영향에대해서 는 확실한 언급이 없었다. 그러나 9 월 열린 회의에서 Fed의 통화 책 으로인해주택시장이힘든조정기 에 진입할 것이라고 처음 인정했다. 국제 신용평가사 무디스 애널리틱스 의 마크 잰디 수석 이코노미스트는 모기지 3%대의주택시장이 급격한 자율 상승으로 인해 수요 와 공급이 균형점을 찾아가는 시기 를주택시장조정기로정의 다. Fed의 4차례에 걸친 급격한 기준 금리인상에도주식시장은큰요동 없이 비교적 안정적인 등락 장세를 이어가고 있다. 반면 주택 시장은 주 식시장과달리주택거래가뚝끊기 는 등 기준 금리 인상에 매우 민감 한 반응을 보이고 있는데 잰디 이코 노미스트는 주택 가격 하락 압력이 점차커지는것으로보고있다. ◇ 집값 하락 폭‘주목할 만한’ 수 준될것 지난 6월 1차자이언트스텝당시 파월 의장은“(기준 금리 인상으로) 모기지 이자율 급등이 나타나더라 도주택가격하락으로이어질지여 부는 불확실하다”라는 전망을 내놓 은바있다. 그런데지난 2일 4차자 이언트 스텝을 발표하면서“일부 지 역에서주택가격하락현상이목격 되고있다”라며기존입장을바꿨다. 최근 발표된 주택 가격 통계치가 파월 의장의 최근 발언을 뒷받침했 다. 케이스-실러 전국 주택 가격 지 수에 따르면 미국 주택 가격은 6월 과 8월 사이 1.3% 하락했는데 이는 2012년이후 10년만에처음하락세 로돌아선것이다. 연준 강경파로 분류되는 크리스 토퍼 월러 이사는 지난달 켄터키 대 학 연설에서“주택 시장 조정 강도 가약할것으로보지만주택시장이 정상화될 때까지 큰 폭의 수요 감소 와주택가격하락가능성을부인할 수 없다”라며“주택 가격 하락 폭은 ‘주목할 만한 수준’이 될 것”이라며 의미심장한발언을했다. ◇‘팬데믹붐’ 완전종료 2020년봄실업률이두자릿수비 율로 치솟으며 경기 침체가 찾아왔 지만 주택 시장은 이미 호황기에 진 입할 준비 중이었다. 당시 주택 수요 가 폭발적으로 쏟아져 나오면서 주 택시장에는전례없는호황이시작 됐다. 도심 봉쇄령이 내려지자 도심 거주 부유층은 외곽 지역에 2차 주 택을찾아나서기시작했다. 재택근무가 가능해지면서 외곽 지 역으로 주택 수요가 몰렸고 일부는 더싼가격 찾아아예교외깊숙한 지역에주택을마련하는현상도나타 났다. 주택 가격이 들썩이 낮은 모 기지금리를앞세운투자자까지가세 해주택시장은들끓기시작했다. 그런데 이제 주택 시장 열기는 온 데간데없이사라졌다. 모기지이자율 상승과동시에주택수요는한순간에 꺼지고말았다. 2차주택구입수요는 자취를감춘지 미오래다. 주택가 격 상승에 제동 걸리고 이자율이 오르면서수익성이악화된부동산투 자자는 투자 중단을 선언한 상태다. 사무실 출근이 다시 늘어 재택근무 용주택수요도찾아보기힘들다. ◇모기지담보부증권시장마비 Fed가인플레이션을잡기위한정 책을 시행하면 모기지 이자율은 상 승한다. 최근에도이같은현상이어 김없이 나타났다. Fed의 기준 금리 인상과 함께 모기지 이자율은 1년 사이 3.09%에서 7.3%로 두 배 이상 치솟았다. 일반적으로모기지이자율은 10년 만기 국채 이자율보다 약 1.75%포인 트 높은 수준에서 형성된다. 그런데 최근 국채 이자율과 모기지 이자율 간금리격차가 3%포인트이상벌어 져‘모 지담보부증권’ (MBS) 시장 이제기능을하지못하고있다. 그 안 MBS 매입으로 금융 시장 에 유동성을 제공한 Fed가 매입 규 모를축소한것이가장큰원인이다. 또모기지대출자들이현재높 을향후재융자를통해낮은이 자율로갈아탈경우 MBS 수익 률이 떨어질 것을 우려한 투자자들 이 MBS 매입에 신중을 기하고 있는 상황이다. <준최객원기자> 제롬파월‘연방준비제도’(Fed) 의장이지난2일4연속‘자이언트스텝’ (기준금리 0.75%포인트인상)을발표하면서다시‘매파적’(강경) 발언 을내놓았다. 파월의장은“인플레이션을잡지못해악화하도록내버 려두는것은긴축정책에따른위험보다훨씬더위험하다”라며“기 준금리인상으로경제성장둔화폭이커질경우그에대비한정책 수단을갖고있다”라고밝혔다. 3차례에걸친자이언트스텝에도인플레이션이만족할만한수준으 로떨어지지않고있다는속뜻인데불똥은다시주택시장에떨어질 전망이다. 경제전문지포춘이Fed기준금리인상에따른향후주택 시장전망을분석했다. 기준금리인상여파로주택시장이길고힘든조정기를겪게될것이란전망이다. <로이터> ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30 .95 0.8 15년 6.29% 1.2% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 5.96% 0.2% 2.75% 자료:프레디맥11월9일기준:(Margin:은행부과금리) 4 제롬파월연준의장이지난2일기준금리인상을발표하는장면이뉴욕증권거래소스크린을통해방송되고있다. <로이터>