한국일보 애틀랜타 전자신문

2025년 10월 10일(금) ~ 10월 16일(목) A8 부동산 ■ ‘국가주택비상사태란’ (Na- tional Housing Emergency)? 국가 주택 비상사태 선포는 전례 없는일이아니다.마지막으로대통 령이 공식적으로 비상사태를 선포 한것은약80년전,제2차세계대전 이후심각한주택부족에직면했던 해리트루먼행정부때였다.당시전 쟁으로인해민간주택건설은국방 산업우선조치로중단됐다.이후전 쟁이 끝나고 귀환한 참전용사들에 의한주택수요가공급을크게초과 했다.트루먼대통령은비상사태선 포와그에따른특별권한을활용해 주택건설을가속화하고임대지원 을확대했으며,위기해소를위한신 축방법연구자금까지지원했다. 트럼프행정부가어떤권한을활용 해위기에대응할지는불확실하며, 이러한 조치가 사회적으로 어떻게 받아들여질지도 미지수다. 부동산 시장전문가들은“국가주택비상사 태선포는트럼프행정부에정상절 차대신신속히대응할수있는폭넓 은권한을부여하지만,그만큼논란 도 예상된다”라고 평가했다. 2008 년서브프라임모기지사태도국가 적 비상사태로 간주되지만, 당시에 는대통령의행정명령이아닌의회 가통과시킨법안을통해대응한바 있다. ■ 첫 주택 구매자에게 도움될 5 가지예상조치 첫주택구매자의최대난관은주 거비부담이다.기존주택보유로인 한자산(에퀴티)이없는경우크레딧 점수가양호해도모기지대출심사 에서탈락하거나, 다운페이먼트등 높은초기비용부담에주택시장진 입에어려움을겪고있다. 또,‘주택구입여력’(Affordabil- ity)문제는모기지대출자격뿐만아 니라,약400만채에달하는주택공 급부족과높은모기지이자율,인프 라문제등복합적요인들을해결해 야만 가능하다.‘국가 주택 비상사 태’가선포될경우, 첫주택구매자 를도울수있는예상조치등을살펴 본다. ■ 연방정부 소유 토지, 주택 건 설용으로전환 트럼프행정부가이미제안한방안 중하나는연방정부보유토지를민 간주택건설용으로활용하자는것 이다.‘미국기업연구소’(AEI)는‘ 국토관리국’(BLM)이 소유한 약 850평방마일규모의토지를경매 에부치는방안을제안했는데,이는 최대300만채의신규주택건설이 가능한면적이다.서부및남서부지 역은토지가넓지만집값이높은지 역이많아,이런조치가실질적인가 격하락으로이어질수있다는기대 도있다. 그러나 일부 전문가들은 이러한 조치의 효과가 지역적으로 제한적 일것이라고지적한다. 온라인부동 산정보업체 리얼터닷컴의 해나 존 스 수석 이코노미스트는“연방 토 지를일부서부도시인근에개방하 는것은주택공급을조금늘릴수 는있겠지만, 국가적차원의주거비 문제해결에는역부족”이라고선을 그었다.실제로대부분의연방토지 는일자리중심지와거리가멀고,도 로·전기·상하수도등기본인프라 도부족해고밀도개발이쉽지않은 상황이다. ■ 지방정부 ‘조닝’ 변경압박 일부 주거 정책 전문가들은 주택 수요가높은지역에서공급을늘리 기위해, 연방정부가지방정부의‘ 용도지역제’(Zoning) 개혁에적극 적으로 개입해야 한다고 주장하고 있다.기존에는도시또는카운티등 지방정부가주택용도구역을설정 하는 권한을 가지고 있었지만,‘국 가 주택 비상사태’가 선포될 경우 연방정부가 지방정부에 보다 저렴 한형태의주택을허용하도록압박 할 수 있다는 것이다. 타운하우스, 듀플렉스(2세대주택),‘부속주택’ (ADU)등다양한주택유형을지방 정부가허용하도록연방정부가유도 한다면,저렴한주거옵션이확대될 수있을것으로기대된다. 현재‘스타터홈’(초기구매자용 주택) 가격이100만달러에달하는 지역도많다.이는대형부지의무화, 다가구주택금지,건물높이제한등 의규제로인해저렴한주택공급프 로젝트가무산되는일이많기때문 이다. 연방 정부 차원에서‘표준형 용도지역제’를도입하면중저가단 독및다세대주택건축을합법화하 고,최소대지면적요건을완화해신 규개발을촉진할수있을것으로기 대된다. ■ ‘클로징비용’ 인하 모기지대출자격을갖추고, 다운 페이먼트까지준비된첫주택구매 자라도‘마감비용’(ClosingCosts) 부족으로 거래가 무산되는 사례가 적지않다.마감비용은주택구매가 액의 2~5% 수준으로, 다운페이먼 트외에감정,홈인스펙션,이사비용 등과함께첫주택구매자에게상당 한비용부담이다. 국가주택비상사태가선포로연방 정부가직접나서마감비용을낮추 는방안을추진할수있다는기대가 커지고있다.아직구체적인방안은 공개되지않았지만, 일부전문가들 은수수료면제, 직접보조금지급, 특정거래비용상한제도입등이시 행될수있을것으로기대하고있다. 제2차세계대전이후트루먼행정부 가주택위기대응책으로유사한정 책을시행한바있다. ■ 모기지이자율인하 높은모기지이자율은첫주택구 매자뿐아니라기존주택보유자에 게도주택구매의가장큰걸림돌이 다.‘연방준비제도’(Fed)는모기지 이자율을직접설정하지는않지만, 국가주택비상사태가선포되면모 기지인하를요구하는정치적압력 은커질수있다.모기지이자율은주 로10년만기국채수익률에연동되 므로,기준금리인하만으로모기지 대출 이자율이 곧바로 떨어지기는 힘들다는지적도있다. ■다운페이먼트보조 보다직접적인연방정부개입책으 로는다운페이먼트지원이있다. 이 는초기현금부담으로인해주택시 장에진입하지못하는첫주택구매 자들에게가장효과적인해결책이 될수있다.부동산시장전문가들도 단기적으로가장실질적인효과를 낼수있는방안은바로다운페이먼 트보조를꼽고있다.많은첫주택구 매자들이월별모기지페이먼트상 환은가능하지만, 다운페이먼트를 마련하지못해내집마련이불가능 한상황에처해있다. 준최객원기자 ‘국가비상사태’로주택난해결…트럼프행정부검토중 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에따르면작년첫 주택구매자의비중이불과 24%에그쳤다. 집을사려는사람은 많은데매물이극도로 부족한것이원인이다. 코로나 팬데믹기간 2~3%대의 낮은이자율을집을산사람들이, 그동안이자율 이너무올라이사를하고싶어도집을팔지못해서발생한현상이다. 도널드트 럼프대통령이이같은주택난을 해결하기위해국가비상사태선포를검토하는 것으로 알려졌다. 아직까지 구체적인정책방안은 나오지않았지만, 스콧베센트 재무장관은“모든가능성을열어두고있다”라고언급해 향후대책마련에속 도가붙을것임을시사했다. 만약이번 조치가구체적인정책으로 이어진다면첫 구매자들에게는희소식이다. 트럼프대통령이주택난을해결을위해국가주택비상사태선포를검토중이다. 시행될경우첫주택구매자에게희망이될전망이다. <로이터> 국가주택비상사태가선포되면연방정부토지주택건설용전환, 지방정부용도제 한변경등을통해저렴한주택공급을늘릴수있을것으로기대된다. <로이터> 연방 소유 토지 주택용 전환 지방 정부‘조닝’변경 압박 ‘클로징 비용·다운페이’보조