한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 4월 6일 (월요일) B3 ■HOA 마스터 보험 정부 기준 충 족해야 콘도나타운하우스단지관리를 담당하는 대부분의 HOA는 공용 공간, 외벽, 지붕, 수영장 등 공동 시설 등을 대상으로 하는 마스터 보험에 가입한다. 모기지 대출 기 관은대출담보자산인거래대상 주택을 보호하기 위해 마스터 보 험이국영모기지보증기관패니메 이와 프레디맥이 정한 기준을 충 족하는지확인해야한다. 이 같은 심사 관행은 2021년 플 로리다 주 마이애미의 한 12층짜 리 아파트가 갑자기 붕괴한 사고 이후 더욱강화됐다. 당시 98명이 사망한 비극적인 사건을 계기로 패니메이와프레디맥은콘도프로 젝트의 대출 적격 기준을 전면 개 편했다. 2023년확정된새기준에 따르면대출기관은HOA가입마 스터보험의보험보장수준, 적립 금, 유지보수지연여부등의항목 을대출승인전반드시검증해야 한다. ■‘재건축비보장’충분한지가관건 모기지 대출업계 관계자들은“ 콘도대상모기지대출심사시건 물 보험, 책임보험, 신탁보증 보 장을 포함한 마스터 보험을 확인 해야 한다”라며“일반적으로 최 소 100만 달러의 책임보험과 건 물재건비용을충당할수있는보 장이 필요하다”라고 설명한다. 모기지 대출 승인을 별문제 없이 승인받으려면‘보장 재건축 비 용’(Guaranteed Replacement Cost) 또는‘확장 재건축 비용’ (ExtendedReplacement Cost)조 건으로, 보험사가 재건축 비용의 100%를지급하는보험형태가필 요하다.‘현재가치’(Actual Cash Value)기준보장만으로는대출이 거절될 수 있기 때문에 주의해야 한다.사고외에도HOA마스터보 험이화재등재난발생시건물재 건축 비용을 충분히 보장하지 못 할 경우에도 바이어의 대출이 거 절될수있는데, 이경우주택거래 마지막 단계에서 예상치 못한 변 수로작용할수있다. ■HOA 서류제출지연시거래취 소될수도 서류상으로모기지대출승인에 필요한 보험 요건을 충족하더라 도, 이를입증하는서류가승인기 한 내에 대출 기관에 제출되지 못 하는경우도많다. HOA이사회는 대개 주민 대표자로 구성된 자원 봉사자나시간제관리업체로운영 되는경우가많다. HOA가대출기 관의 서류 제출 요청에 제때 대응 하지 못하면 에스크로 절차가 지 연되거나대출거절로이어질위험 이크다. 부동산 에이전트들에 따르면 이 같은 문제는 대출 승인과 에스크 로마감을앞둔거래막바지단계 에자주발생하는데, 이경우문제 를해결할시간이촉박해거래취 소로이어지기쉽다. NAR은소속 회원들에통해지난해이같은문 제가 급증하고 있음을 파악해 대 응책마련에나섰다. NAR에따르 면HOA서류제출지연으로인한 거래취소사례는HOA비중이높 은리조트및세컨드홈시장에서 두드러지게나타나고있다. ■단지내다른유닛에도타격 콘도나 타운하우스 단지 HOA 가 가입한 보험이 패니메이나 프 레디맥의기준을충족하지못하거 나,적립금부족,유지보수지연,높 은단기임대비율등의문제가지 적될 경우 해당 단지가‘비적격’ (Non-warrantable)로 분류될 수 있다. 단지가 비적격으로 분류되면 특 정 유닛뿐만 아니라 단지 내 모든 유닛에 대한 일반 모기지 대출이 나오기 힘들기 때문에 셀러는 현 금구매바이어만찾아야하는제 약이발생한다. 이경우잠재바이 어 숫자가 급격히 줄어 판매에 어 려움을 겪을 수밖에 없다. 비적격 으로 분류된 단지의 주택을 구매 하려면 포트폴리오 대출이나 기 타 비전통적 대출 상품을 이용해 야 하는데, 이들 상품은 일반적으 로이자율이높고계약조건도까 다롭다. ■집 내놓기 전에 마스터 보험 자 료검토 콘도나타운하우스를팔계획이 라면 보유 유닛을 매물을 내놓기 전에HOA로부터마스터보험증 권, 최신예산, 적립금관련자료를 요청해 검토해야 한다. 해당 서류 들은모기지대출기관이해당단 지가 대출 적격인지 판단할 때 검 토하는주요서류다. HOA의마스 터 보험이 보장 재건축 비용 또는 확장 재건축 비용 조항을 포함하 고있는지확인해야한다. 또, 최소 100만달러이상의책임보험과충 분한신탁보증보장에도가입됐는 지도점검해야한다. 건물에 대한 HOA의 최근 적립 금 보고서 작성이 있었는지, 있었 다면 적립금이 충분히 확보되어 있는지를 확인하는 것도 중요하 다. 대규모 수리를 앞두고 적립금 이부족하다면HOA 관리비가인 상되거나 특별 추징금이 부과된 다. 바이어가에스크로기간이같 은 사실을 파악하면 중도에 거래 를취소할수있기때문에집을내 놓기 전에 미리 파악해 두고 적절 하게대처해야거래지연이나취소 를막을수있다. 커뮤니티 협회가 적용되는 주택 이 계속 증가하는 상황에서, 이러 한 문제는 앞으로 더욱 빈번해질 가능성이크다. HOA관련서류를 다른 거래 요소만큼 중요하게 다 루지 않는 판매자는 그만큼의 위 험을감수해야한다. ■NAR, 마스터보험정보제공의 무화 전국적으로 약 150만 명의 부 동산 에이전트가 가입한 NAR은 HOA 관련 문제를 해결하기 위해 정책 차원의 대응에 나서고 있다. 2025년회원들의문제제기이후, NAR산하리조트및세컨드홈위 원회는HOA가마스터보험정보 를셀러에게적시에제공하도록의 무화하는전국단위공시제도도 입을 권고했고, 이 권고안은 지난 해 11월 NAR 집행위원회에서 만 장일치로통과됐다. 준최객원기자 콘도판매발목잡는마스터보험…대출승인에영향 HOA 의무 가입하는 보험 보장 불충분 시 대출 거절 서류 지연도 거래에 영향 콘도나 타운하우스를 파는 과정은 단독 주택과 비슷하지만 한가지 차이점이 있다. 콘도와 타운하우스를 사려는 바이어의 모기지 대출 승인 여부가 크레 딧 기록뿐만 아니라 단지를 관리하는 ‘HOA’(주택 소유자 협회)에 의해서 도 영향을 받을 수 있기 때문이다. HOA관리 상태에 따라 에스크로 기간이나 거래 절차가 길어질 수 있다. 최악의 경우 대출 승인이 거절돼 어렵게 체결 된 구매 계약이 무산되는 사례도 적지 않다. 최근 주택 시장에서 관련 문제 가 주요 이슈로 떠오르자 급기야 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 대응에 나서고 있다. HOA와 관련된 문제가 잦아진 이유와 주택 거래 과정에서 셀러 와 바이어가 유의해야 할 사항을 알아본다. 마스터보험보장이불충분하면해당단지내모든유닛이대출부적격주택으로분류될수 있다. <준최객원기자> 이 밖에도 봄 시즌은 바이어의 구매 활동이 증가하면서 가격 조 정이 가장 적은 시기다. 리얼터닷 컴의 조사에 따르면 골디락스 주 간동안, 매물가격이조정되는비 율은평균주간대비약19%낮았 다. ■지역별시간차는있어 전국대부분지역의골디락스주 간은 4월에집중되지만기후등의 이유로 지역별로 조금씩 차이가 나타난다. 샌호세, 시애틀등주택 수요가 높은 해안 지역의 경우 이 미 봄 성수기가 본격화돼 바이어 들이 제한된 매물을 두고 경쟁하 는상황이벌어지고있다. 주택가 격이비교적낮고매물공급이제 한적인 중서부의 경우 골디락스 주간은4월중순으로나타난다. 반면피닉스와오스틴등선벨트 지역은 매물이 풍부해 현재 바이 어가 협상력을 갖는 바이어스 마 켓 상황이다. 이들 지역에서는 골 디락스 기간이 다른 지역보다 늦 은여름시즌을전후로나타는경 향을 보인다. 남부와 서부의 대부 분 도시는 4월 중순이 골디락스 주간이지만 라스베이거스는 3월 22일전후,투산은5월3일전후가 최적의 주택 판매 주간으로 꼽힌 다. ■지역시장상황파악하고접근 올해주택매매계획이있는셀러 는지역별시장상황을충분히이 해하고 적절히 준비할 필요가 있 다. 매물이부족한지역의경우빠 른 매매가 가능하기 때문에 최적 판매 주간까지 기다릴 필요없이, 경쟁이 높아지기 전에 서둘러 집 을 내놓은 전략이 필요하다. 반대 로 매물이 풍부하고 수요가 약한 지역의 셀러는 지역별 골디락스 주간을 전략적으로 선택해 집을 내놓을계획을수립해야한다. 집 팔려면 4월 중순에 내놔라 ◀1면서계속