한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 5월 18일 (월요일) B3 ■ 다운페이먼트 관련 오해 가장 많아 VA주택융자전문대출기관베 테런스 유나이티드 홈 론이 최근 발표한 조사에 따르면 주택 구매 를 고려하는 사람들 가운데 약 46%는일반대출을받기위해최 소 5%이상의다운페이먼트가필 요하다고생각하고있었다. 또, 약 15%는 다운페이먼트 비율을 반 드시 20%이상채워야한다고믿 는 것으로 나타났다. 그러나 실제 로는 일반 모기지 대출에 적용되 는 최소 다운페이먼트 기준은 약 5% 수준이며, 일부 첫 주택 구매 자는3%만으로도대출자격을얻 을수있다. ‘재향군인청’(VA)가 보증 하는 VA 융자나‘연방 농무부’ (USDA) 보증 대출처럼 다운페이 먼트가 전혀 필요 없는 주택 대출 상품도 널리 활용되고 있다. 하지 만주택구매를계획중인응답자 의약 31%는모기지대출을신청 하려면 반드시 다운페이먼트가 필요한 것으로 믿고 있었다. 다운 페이먼트 비율이 낮거나 제로 다 운페이먼트 대출의 경우 높은 금 리가 적용되거나‘모기지 보험’ (PMI)의무가입에따른추가비용 이발생할수있다. ■크레딧점수오해도만연 자신의크레딧점수가낮다고판 단해내집마련이힘들것으로생 각하는 경우도 상당수였다. 신용 평가기관익스피리언에따르면크 레딧점수중한형태인FICO평균 점수는 2023년 715점에서 최근 713점으로소폭하락했다. 그럼에 도 불구하고 많은 잠재 바이어들 은 모기지 대출을 신청하거나 낮 은 금리를 적용 받기 위해서 800 점대의‘완벽’한크레딧점수가필 요하다고믿는것으로나타났다. 베테런스유나이티드홈론의조 사에 따르면 응답자의 약 34%는 모기지 대출 자격을 얻기 위해 최 소 700점 이상의 크레딧 점수가 필요하다고 생각했으며, 약 57% 는적어도650점이상이요구된다 고믿고있었다. 그러나실제로는다양한모기지 대출 프로그램이 약 620점 수준, 또는경우에따라그이하의점수 로도 대출 자격을 허용하는 경우 가있다. 최저금리를적용받기위해반드 시 높은 크레딧 점수가 필요한 것 도 아니다. 일반적으로 정부가 보 증하는 모기지 대출의 경우 최고 수준의크레딧점수가아니더라도 비교적 낮은 금리를 제공하는 경 우가많다. 재향군인청의 VA 대출은 통상 620점수준의크레딧점수로도대 출승인을받을수있으며연방주 택청의 FHA 대출은 580점 수준 까지도대출을허용한다. ■대부분금리결정방식몰라 모기지대출금리가결정되는방 식을 잘 이해하지 못하는 경우도 적지 않았다. 이번 조사에서 응답 자의 약 61%는 정부가 금리를 정 한다고 오해하고 있었고, 약 66% 는‘연방준비제도(Fed)가 모기지 금리를직접결정한다고생각했다. 그러나Fed는단기금리결정을통 해 전반적인 모기지 대출 시장에 영향을 미치기는 하지만, 시중 모 기지금리는대출자재정상태, 대 출유형,시장상황등에따라각대 출기관이별도로결정한다. 이 밖에도 응답자의 약 63%는 현재모기지금리가사상최고수 준이라고 믿고 있는 것으로도 나 타났다. 최근몇년간유지되고있 는 6~7% 대의 모기지 금리는 코 로나팬데믹시기의2~4%초저금 리와비교하면두배수준이다. 하 지만, 국영 모기지 보증기관 프레 디맥의 통계에 따르면 1970년대 후반부터 1990년대 초반까지 모 기지 금리가 지금보다 훨씬 높았 다. 특히1981년10월에는금리가 18.6%까지치솟은바있다. 베테런스유나이티드홈론보고 서는이같은오해들이잠재바이 어들의 주택 시장 진입을 가로 막 는 요인이라고 지적했다. 최근 주 택 가격이 상승세를 멈추고 주택 매물이 늘어나는 등 주택 시장이 ‘바이어스마켓’으로전환되는과 정에서 모기지 대출에 대한 잘못 된 이해가 주택 거래를 저해할 수 있을 것으로도 지적됐다. 온라인 부동산플랫폼리얼터닷컴에따르 면 지난 4월 전국 중간 리스팅 가 격은 42만5,000달러로전년대비 약 1.4% 하락했으며, 평방피트당 중위가격도6개월연속하락해전 년대비약2.4%떨어졌다. ■낮은금리자격요건파악해야 부동산전문가들에따르면모기 지 대출 조건과 관련, 바이어들이 선택권을 갖고 있지만 이를 잘 모 르는 경우가 많다. 일반적으로 금 리, 수수료, 다운페이먼트구조등 의 대출 조건이 이미 정해진 것이 라고 생각하지만 그렇지 않다는 설명이다. 따라서 모기지 대출을 신청하기 전에 여러 대출 기관에 서 견적을받아각 기관이 제시하 는 대출 조건을 비교하는 것이 중 요하다. 동일한자격을지닌대출자를상 대로대출기관마다전혀다른대 출 조건을 제시되는 경우가 많은 데, 이는대출기관별로대출구조 방식이 다르기 때문이다. 대출 기 관간차이는금리외에도대출수 수료, 포인트, 클로징비용, 모기지 보험, 다운페이먼트 비율 등에서 발생할 수 있다. 따라서 자신한테 적용되는 금리를 파악하는 것보 다 유리한금리를 적용받기위한 자격요건을확인하는것이더중 요하다. 일부부동산전문가들은낮은금 리를 받겠다는 생각에 무조건 높 은 다운페이먼트 비율을 고집할 필요가 없다고 조언한다. 다운페 이먼트 비율이 3~10%인 대출자 도 20%에적용되는금리와큰차 이가 없거나 오히려 더 유리한 경 우도많다. 최근크레딧점수가높 은 대출자의 경우 모기지 보험료 가 과거보다 낮아졌기 때문에, 낮 은 다운페이먼트 비율로 인한 제 약이많이사라졌다. 준최객원기자 다운페이는반드시20%?…모기지오해가내집마련막아 다운페이먼트오해가장많아 크레딧점수별대출상품다양 낮은금리자격요건파악해야 30년 고정 모기지의 평균 금리가 약 6.30% 수준에 머물고, 주택 중간 가격은 여전히 사상 최고 수준이다. 이 같은 주택 시장 상황 때문에 내 집 마련에 대한 꿈조차 꾸지 못하는 경우가 많다. 그러나 일부에서는 주택 구입 포기가 모기지 에 대한 오해에서 비롯됐을 수 있다고 지적하고 있다. 최근 한 조사에 따르면, 많 은 바이어들이 모기지 대출에 대한 잘못된 정보 때문에 실제로 내 집 마련을 포 기하는 것으로 나타났다. 특히 생애 첫 주택 구매자 중 이러한 경향이 많아 주택 시장 진입을 가로 막고 있었다. 많은바이어들이모기지대출에대한잘못된정보때문에내집마련을포기하는것으로 조사됐다. <로이터> 대표적으로 대출자가 초기 인 출 금액을 상환하면‘인출 기간’ (Draw Period) 동안기존승인한 도를다시사용할수있어이른바 ‘회전식’신용한도처럼 운영되는 상품도여전히운영되고있다. 또, 고정금리가 적용된 상품 중 에서도 필요 시 재인출이 가능한 상품도있어,자산활용및상환계 획 수립을 유연하게 돕는 상품도 제공되고 있다. 따라서, 무턱대고 HELOC을신청하기전에어떤유 형의 상품이 필요한지 정확히 파 악하는것이중요하다. ■세부조건정확히이해해야 HELOC 심사가 강화되기 시작 한만큼올해관련대출을고려중 인주택소유주들은각대출상품 의 세부 조건을 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 우선 대 출기관이 제시한 금리만 살피지 말고어떤구조인지를반드시이 해해야한다. 대출신청전의무비 율초기인출여부,전체한도중실 제사용해야하는비율,상환후재 인출 가능 여부 등을 대출기관과 확인해야한다. 주택소유주의자금수요에따라 HELOC 상품 선택도 달라질 수 있다.예를들어,자금이급하게필 요한경우비은행권금융기관이나 핀테크 기업이 고려되지만, 이 경 우 계약서의 세부 조항이 향후 제 약으로 작용할 가능성이 더 높다 는점에유의해야한다. 또한전통적인금융기관역시계 약 조건에 따라 신용 한도를 일시 적으로 동결하는 등 유동성이 제 한될수있는점도주의해야한다. 예를들어, 주택가치가하락할경 우대출기관이HELOC한도를동 결할수있는데2008년과2009년 금융위기 당시 흔히 볼 수 있었던 사례다. 한도 일정 비율 초기 의무 인출 ◀1면서계속