한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 9월 14일 (월요일) B3 ■ ‘개선 공사’ (Improvement Projects) 대부분의 HOA 이사회는 향후 3~5년간의개선및보수공사계획 을세워둔다. 따라서HOA가이들 공사에 필요한 비용을 어떻게 마 련할 계획인지, 또 공사가 입주민 생활에 어떤 불편을 초래할 수 있 는지를파악하는것이중요하다. 예를들어,수영장데크를보수하 는 비교적 간단한 공사처럼 보여 도, 실제로는한시즌내내수영장 을 이용하지 못하는 상황이 발생 할수있다. 따라서주택구입에스크로기간 동안HOA담당자를통해최근완 료한 공사와 앞으로 예정된 공사 가 무엇인지 등을 파악하는 것이 좋다. 만약 꾸준히 시설을 개선하 고보수해온 HOA라면효율적인 관리가 이뤄지고 있는 것으로 볼 수있다. 다만 관할 주 규정이나 HOA 관 련 서류에서 공개를 의무화하지 않는 한, 일반적으로 예비 바이어 가HOA에직접기록을요구할법 적권리는없다. 그러나구매계약 을 체결한 바이어의 경우 셀러에 게‘조건부 조항’(Contingency) 을통해일정기간의HOA관련내 역을 검토할 수 있는 기간을 확보 할 수 있다. 이 기간 동안 셀러가 HOA로부터 제공받은 이사회 회 의록등관련서류를검토한뒤구 매 계약을 최종적으로 진행할 지 를결정할수있다. ■ ‘장기수선충당금’ (Reserves) 주택구매계약을체결한바이어 는 HOA의 재정 건전성을 평가하 는보고서인‘장기수선충당금적 립조사보고서’(Reserve Study) 를요청해검토할수있다. 보고서에서 가장 먼저 살펴봐 야 할 항목은‘적립률’(Percent Funded)이다. 이 항목은 지붕 교 체와 같은 대규모 수리에 대비해 HOA가장기수선충당금을얼마 나 충분히 적립하고 있는지를 보 여준다. 적립률이 70%를 넘으면 재정 상태가양호한것으로볼수있지 만, 30%미만이면예상치못한비 용을 충당하기 위해‘특별분담금 ’(Special Assessment)이추가로 부과될가능성이큰것으로볼수 있다. 또, 장기 수선 충당금 보고서에 는 권장 적립 수준도 제시돼 있어 야 하는데, 이 항목을 HOA가 매 년 실제로 적립하고 있는 금액과 비교해봐야한다. 권장수준과실제적립액사이에 큰차이가있다면, HOA이사회가 현재 발생하는 수리 비용을 미래 의 주택 소유자들에게 떠넘길 수 있는신호로받아들일수있다. 장 기수선충당금조사보고서는일 반적으로 36개월 이내에 발급된 자료를검토해야한다. 콘도 HOA에 소속된 바이어는 공동으로 부담해야 하는 위험이 더 크기 때문에 모기지 대출기관 이보다엄격한승인기준을적용 하는경우가많다. 특히장기수선 충당금규모가콘도구입시대출 승인 여부에 영향을 미치는 주요 항목이다. 최근 국영모기지 보증기관 패니 메이와 프레디맥의 대출 기준이 강화되면서 콘도 HOA의 재정 상 태에 대한 대출기관의 심사가 더 욱엄격해지고있다. 따라서, HOA 의장기수선충당금이충분히확 보되지 않은 경우 대출이 거절될 수있기때문에해당항목을주의 해서살펴봐야한다. ■ ‘보험청구기록’ (Claims) 보험 청구 기록은 HOA 운영 과 정에서 발생한 숨은 문제와 HOA 의 실제 운영 상태를 파악하는데 도움이 된다. 보험 전문가들은 보 험 청구 기록에서 반복적으로 발 생하는 문제가 파악될 경우 주의 해야한다고조언한다. 예를 들어, 반복적인 누수 관련 보험 청구, 건축·공사 분쟁, 주민 간분쟁등과관련된청구등이있 다. HOA는일반적으로잠재바이 어에게 전체 보험 청구 기록을 공 개하지 않지만, 구매 계약을 체결 한 바이어는 셀러나 HOA 이사회 에 최근 5년간 발생한 주요 보험 청구, 진행중인소송, 보험료인상 여부등을문의할수있다. 단독주택을 구입하는 경우에는 ‘CLUE’(Comprehensive Loss Underwriting Exchange) 보고서 를 통해 해당 주택과 관련된 보험 청구 기록을 확인할 수도 있다.‘ 보험 정보 연구 협회’(Insurance Information Institute)에 따르면, CLUE 보고서에는 일반적으로 최 대7년전까지의해당주택보험청 구 정보가 포함되는데, 셀러 또는 현재 주택 소유자가 이 보고서를 요청해바이어에게제공할수있다. ■ ‘운영스타일’ (Vibe) 모든 HOA에는 저마다의 분위 기와운영방식이있다. 어떤곳은 느긋하고 편안한 방식으로 운영 되는반면, 다른곳은매우엄격한 분위기일수있다. 따라서, 관심이 있는집을둘러본뒤에바로자리 를뜨지말고잠시동네를살펴보 면 HOA의 운영 스타일 파악에 도움이된다. HOA 커뮤니티 성향을 더 자세 히 파악하려면 해당 동네의 소셜 미디어 그룹에 가입하거나 HOA 이사회 관계자에게 직접 연락하 고, 개인적인 인맥을 활용하는 등 가능한 한 많은 정보를 알아보는 것이중요하다. 다른 주민들과 이야기를 나눠보 는것도좋은방법이다. 이를통해 HOA 이사회가 주민들의 요구나 문제에얼마나신속하게대응하는 지파악할수있다. 준최객원기자 단지관리해줘좋긴한데…HOA주택구입전고려할사항 개선·보수 공사 계획 장기 수선 충당금 운영 방식·보험 기록 최근콘도미니엄, ‘코압’(co-op), 단독주택등주민들이공동시설관리에필요한비용 을분담하는‘주택소유주협회’(HOA)에가입된주택을구입하는사람들이늘고있다. ‘커뮤니티협회연구재단’(Foundation for Community Association Research)에따르면 현재미국에는약 37만3,000개의 HOA가운영되고있으며, 약 7,800만명의주민이 HOA 에속해있다. 최근노후화된건물과치솟는주택보험료로인해 HOA 재정에부담이커 지면서 HOA 월관리비도다시크게오르는추세다. 따라서주택구입전 HOA의재정상 태를꼼꼼히확인하는것이중요해지고있다. HOA의재정건전성을평가하고, 해당주택 이자신에게적합한지판단할때고려해야할사항을알아본다. ■ARM초기기간후재융자하려면? 일부 ARM 상품은 재융자를 하 지 않고도 금리가 낮아질 경우 자 동으로 낮아진 금리를 적용받을 수 있어, 재융자에 따르는 번거로 움과 비용을 줄일 수 있다. 하지만 ARM의 가장 큰 위험이자 단점은 초기고정금리기간이끝난후금 리와월상환액이크게오를수있 다는 점이다. 또, 시장 기준 금리 가 떨어진다고 해서 초기 기간 종 료뒤변동금리가무조건함께인 하되지않는다는점도주의해야한 다. ARM조건에따라금리가내려 갈수있는최저한도가정해진경 우가 많기 때문이다. 재융자가 필 요할경우ARM을고정금리대출 로전환해금리를낮추고, 매달내 야 하는 상환액을 보다 예측가능 하게 하는 전략이 흔히 활용된다. 다만 향후 모기지 금리가 크게 오 를 것으로 예상된다면 ARM의 금 리가재조정되기전에재융자를하 는 것이 바람직하다. 재융자에 따 른 조기상환 수수료가 적용될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 조기 상환 수수료 규정은 대개 일정 기 간동안은대출금을모두갚을수 없도록제한하기위해적용된다. ■5/1변동금리모기지 일반적으로 5/1 ARM이 가장 인 기 있는 ARM 상품이다. 이 변동 금리 대출 상품은 초기 5년 동안 일반적인고정금리모기지보다낮 은초기금리를제공하는이른바‘ 티저’(Teaser) 금리가 적용된다. 5년이란기간은주택구입후손익 분기점에 도달하려면 최소 5년은 집에 거주한 뒤 매도해야 한다는 부동산업계의조언에서비롯됐다. 하지만 최근에는 지난 5년과 비 교해 주택 가격 상승세가 둔화돼 조금 더 긴 초기 기간이 적용되는 변동금리상품을찾는추세다. 부 동산전문가들은“변동금리대출 을선택할때는ARM의금리구조 와 향후 금리 변동이 자신의 예산 에 어떤 영향을 미칠지 꼼꼼하게 계산하고따져보는과정이매우중 요하다”라고조언한다. 지난 8월 기준 프레디맥이 집계 한30년고정금리는최근몇주동 안 약 6.6% 수준을 유지했다. 올 해 고정 금리가 가장 낮은 수준으 로 떨어진 시기는 지난 2월로 당 시 5.98%까지 떨어졌는데, 이는 2022년이후처음으로6%아래로 내려간것이었다. 변동 금리 모기지 ◀1면서계속 대부분의HOA는향후3~5년간의개선및보수공사계획을세워둔다.따라서주택구입 전HOA가이들공사에필요한비용을어떻게마련할계획인지파악하는것이중요하다. <준최객원기자>