한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 10월 8일 (목요일) B2 경제 월스트리트저널(WSJ)은 6일 금 리 급등으로 최근 계약한 상업용 부동산의매수자들이매도자에게 가격 인하나 조건 변경을 요구하 는이른바‘리트레이딩(retrading) ’이확산하고있다고보도했다. 리 트레이딩은매매가격에합의해계 약까지 체결한 뒤 클로징을 앞두 고 가격이나 조건을 다시 협상하 는것을말한다. 상업용 부동산 거래는 계약부터 실제 클로징까지 6~12개월이 걸 리는경우가많다. 그사이금리가 급등하면대출비용과투자수익률 계산이크게달라지면서매수자가 “가격을 내려주지 않으면 계약을 포기하겠다”고 요구하는 사례가 늘어난다는것이다. 실제로 부동산 투자업체 이스텀 캐피털은중서부지역약200유닛 아파트를 2,000만달러에 매입하 기로 했지만 대출금리가 0.6%포 인트 이상 뛰자 재협상을 통해 가 격을 60만달러 낮췄다. 사우스캐 롤라이나의 6만5,000스퀘어피트 규모 리테일 건물도 금리 상승을 이유로 10만달러를 깎은 뒤 거래 가 성사됐다. 일부에서는 대출기 관이클로징직전발을빼는사례 까지나오고있다. 기존건물주에게더큰문제는재 융자다. 저금리 시절 3~4%대에 받은 상업용 대출을 현재 6~8% 대 금리로 갈아타면 같은 원금에 도이자부담이크게늘어난다. 건 물 가치까지 하락하면 금융기관 이 기존 대출금 전액을 재융자해 주지 않아 건물주가 상당한 현금 을추가로투입해야할수도있다. 이 같은 고금리 충격은 LA에서 도 뚜렷하다. 부동산업체 키더 매 튜스가 코스타 자료를 토대로 집 계한 올해 3분기 LA 오피스 시 장 공실률은 17.7%, 가용률은 19.3%에달했다. 3분기오피스임 대계약 면적은 약 321만스퀘어피 트로 전년 동기보다 무려 37.2% 감소했다. 다운타운 LA의 오피스 공실률 은24.4%, 미라클마일은32%, 미 드윌셔는19.8%를기록했다. LA 한인타운 상황은 더욱 심각 하다. JLL의 올해 2분기 자료를 토대로 집계된 윌셔센터 지역 오 피스 공실률은 38.6%로 40%에 육박했다. 1년 전 36.3%보다 더 높아졌다. 반면 평균 임대료는 스 퀘어피트당월3.03달러에서3.05 달러로 사실상 제자리걸음을 했 다. 리테일시장도녹록지않다.올해 3분기 LA 지역 리테일 공실률은 5.7%로소폭상승했고평균요구 임대료는 스퀘어피트당 월 2.75 달러로 1년 전보다 2.5% 떨어졌 다. 평균 매매가격도 스퀘어피트 당 401달러에서 372달러로 7.1% 하락했다. 반면 평균 캡레이트는 5.8%에서6.0%로상승했다. 건물가치하락은대출만기를맞 는 소유주에게 이중 부담이다. 은 행은 건물 가치와 임대수입, 부채 상환능력 등을 기준으로 대출 규 모를 결정하기 때문에 공실 증가 로수입이줄고감정가까지떨어지 면 기존 대출 전액을 재융자하지 못할가능성이커진다. LA 한인타운의 한인 건물주들 에게도이런시장환경은직접적인 부담이다. 한인타운에는 개인이 나 가족 단위 투자자가 소유한 오 피스와 샤핑몰, 스트립몰, 소규모 아파트등이적지않다. 공실이장 기화되고세입자의임대료인하요 구가커지는가운데대출금리까지 오르면 현금흐름이 빠르게 악화 될수있다.특히저금리때건물을 매입하거나 재융자했다가 올해와 내년에 대출 만기를 맞는 소유주 에게는 새로운 재융자 조건이 최 대변수가되고있다. 남가주상업용부동산시장은업 종별 온도차도 크다. 산업용은 상 대적으로견조하지만오피스는재 택·하이브리드근무 장기화에 따 른 구조적인 공실 문제에서 벗어 나지 못하고 있다. 리테일도 입지 와 세입자 구성에 따라 격차가 커 지고있다. 시장전문가들은최근금리상승 이이제막회복하려던상업용부 동산시장에다시제동을걸고있 다고지적한다. 금리가 높은 수준에 머물 경우 매수자는 더 낮은 가격을 요구하 고 매도자는 손실을 감수하지 않 으려 버티면서 거래가 다시 얼어 붙을수있다는것이다. 특히높은공실률과임대수요감 소라는기존악재를안고있는LA 와 한인타운은 여기에 고금리와 재융자부담까지겹치면서상업용 부동산 시장의 침체가 상당 기간 이어질가능성이제기되고있다. 고금리 직격탄… 상업용 부동산‘거래 절벽’비상 계약후에“값 깎아달라” 거래 재협상·포기 속출 LA오피스 임대 37% 급감 한인타운 공실 40% 육박 대출 만기‘발등의 불’ 고금리가장기화하면서회복조짐을보 이던미상업용부동산시장에다시찬 바람이불고있다.건물매매계약을체결 한뒤에도금리가뛰자매수자가가격을 낮춰달라고 요구하거나 거래를 포기하 겠다고나서는사례가잇따르고있다.특 히 LA를 비롯한 남가주에서는 높은 공 실률과임대수요부진에고금리까지겹 치면서 침체가 이어지고 있다. LA 한인 타운과 미드윌셔에도 오피스와 리테일 건물을보유한한인들이많아대출만기 와재융자를앞둔프로퍼티오너들의부 담도커지고있다. 인공지능(AI) 개발 경쟁의 위험 성을 경고하며 앤트로픽을 떠난 연구원이 뉴욕시의회 청문회에서 “인류가AI에통제권을잃을가능 성이더크다”고말했다. 블룸버그 통신과 CNBC 방송 에따르면앤트로픽전연구원제 이컵콕슨은지난5일뉴욕시의회 AI 청문회에출석해“우리는아직 어떤 AI 시스템도 통제하는 방법 을모른다”면서이같이말했다. 그 는“현재경로대로라면인류가AI 에 통제권을 잃을 가능성이 그렇 지않을가능성보다크며, 이는인 류멸종으로끝날수도있다”고말 했다. 콕슨은 업계의 접근 방식이“극 도로무모하다”며“(실리콘밸리의 오랜격언인)‘빠르게움직이고깨 뜨려라’는방식은사진공유앱에 는통할지몰라도역사상가장강 력한 기술을 만드는 데는 통하지 않는다”고 비판했다. 그는 또“프 런티어 모델 개발에 일종의 속도 조절이 필요하다”며 뉴욕시의회 가 검토 중인 AI‘킬 스위치’(긴 급 차단 장치)에 대해 단기적으로 는 도움이 될 수 있지만 장기적으 로안전을보장하기에는충분하지 않다고지적했다. 콕슨은지난달앤트로픽을그만 두면서 앤트로픽과 오픈AI가“우 리의목숨을걸고도박을하고있 다”고비판한바 있다. 그는 AI 규 제법안패키지를추진중인줄리 메닌 시의회 의장의 요청으로 증 언대에 섰다. 메닌 의장은 청문회 전기자회견에서“그저자율규제 로그칠것이라는 AI 기업들의생 각은통하지않을것”이라고말했 다. 구글 딥마인드연구원출신알렉 스터너도화상증언에서“중국만이 잠재적적이아니다. 우리는상당히 높은확률로국내에서우리자신의 적,즉정렬되지않은AI를만들기위 해경쟁하고있다”며“이는언젠가중 국보다강력해질수있다”고말했다. 이날청문회에는오픈AI와앤트로 픽,구글,메타플랫폼관계자들도화 상으로출석해선서후증언했다.이 중오픈AI와앤트로픽, 구글은시의 회가소환장을발부하겠다고경고하 자출석하기로했다.메닌의장은출 석요청에응하지않은스페이스X의 AI 부문에대해서는소환장을 집행 해달라고법원에요청하겠다고밝 혔다. “AI 통제법 아직 몰라… 인류 멸종 위험” 앤트로픽 퇴사 연구원 콕슨 뉴욕 시의회서 재차 경고 “개발경쟁 속도 조절해야” 도널드 트럼프 대통령이 중간선 거에서 공화당에 큰 악재로 떠오 른미국내높은디젤유(경유)값을 낮추기 위해 관련 행정명령을 계 획하고있다고정치전문매체폴리 티코가 5일보도했다. 행정명령에 는재무부에경유에붙는특정세 금에대한검토지시가포함된다. 또각주정부에연방유류세가붙 지 않아 농기계와 건설기계 등에 만 사용하게 돼 있는‘적색 착색 경유’접근성을더늘릴것을지시 하고, 경유에붙는특정연료세를 면제할 것을 권고할 것이라고 폴 리티코는전했다. 또한이번행정조치에는적색경 유관련단속유예도들어있다. 이 는물류등을위한차량운송에금 지된 적색 경유를 사용하더라도 단속하지않는방안이다. 트럼프 대통령은 이날 네브래스 카로 출발하기 전 백악관에서 기 자들과만난자리에서도‘적색착 색경유에대한제한을완화해농 민을지원할계획이냐’는질의에“ 그렇다. 경유 문제로 그들을 도울 것”이라며“우리는 농민을 위해 많은일을하고있다”고말했다. 트럼프대통령이이번조처를시 행하는 건 미국산 경유 전면 수출 금지에비해선비교적극단적이지 않은선택지다. 지난9월말북가주윌리엄스지역5번프리웨이옆주유소의디젤유가격이8.28달러를가리키고있다.<로이터> 트럼프, 디젤 가격 낮추려 안간힘…“면세유 확대 계획” 중간선거 앞 농심 달래기 “문제는 세금 아닌 공급”