한국일보 애틀랜타 전자신문

2026년 10월 19일 (월요일) B3 ■빚을받을수있는법적권리 흔히‘리엔’(Lien)으로도 불리 는 담보권은 갚지 않은 빚 때문에 부동산에설정되는법적권리다. 주택에 담보권이 설정되면 채권 자나돈을받지못한사람이주택 이 매각될 경우 그 매각대금의 일 부를받을수있는권리를갖게된 다. 대부분의경우이담보권이해 결되지않으면주택을정상적으로 팔거나재융자하기어렵다. 부동산에 설정되는 담보권은 크 게세가지유형이있다.▲‘건설업 자·시공업자 담보권’(Mechanic ’s or Contractor Lien): 주택 소 유자가시공업자나하청업자가제 공한서비스나자재에대한대금을 지급하지않았을때설정된다. ▲‘세금담보권’(Tax Lien): 지 자체 재산세를 비롯한 미납 세금 에 설정된다. 연방세를 체납했을 경우에는‘연방 국세청’(IRS)이 담보권을설정한다. ▲‘법원판결 담보권’(Judgment Lien): 법원 소송에서 다른 당사자에게 돈을 지급해야한다는판결이내려졌을 때발생한다. 양육비미지급, 크레 딧카드대금연체, 의료비미납등 에 따른 판결금이나 합의금과 관 련해서도발생할수있다. ■오류에의한설정도많아 주택 소유자가 자신의 부동산에 담보권이설정됐다는사실을자동 적으로파악할수있는것은아니 다. 예를들어, 새로지어진주택을 구입했는데 시공업자나 하청업자 가공사대금을받지못한경우, 주 택 구입자에게 알리지 않고도 담 보권을설정할수있다. 관할기관의행정상실수에의한 담보권 기록도 발생한다. 실제로 는 빚을 이미 갚았는데도 담보권 이관할카운티타이틀기록에남 아있거나, 아예특정부동산과관 계없는담보권이잘못설정되는경 우도더러있다. 다행히이런경우에는관할카운 티 등기 담당 부서에 필요한 절차 를밟아문제를바로잡을수있다. ■카운티등기소통해확인가능 이 같은 담보권은 공공기록으로 분류되기 때문에 자신의 부동산 은물론다른사람의부동산에담 보권이 설정돼 있는지 여부를 어 렵지않게확인할수있다. 관할‘카운티 등기소’(Re- corder Office),‘재산세 담당국’ (Assessor’s Office) 또는카운티 등기담당부서등을통해대부분 카운티에서담보권을포함한부동 산 기록을 온라인으로 조회할 수 있다.일반적으로부동산주소나‘ 필지번호’(Parcel Number)를입 력하면검색가능하다. 검색은대부분무료지만공식서 류 사본을 발급받으려면 소액의 수수료가부과될수있다. ‘프라퍼티샤크’(Proper- tyShark)와같은온라인검색서비 스를 이용하는 방법도 있다. 주소 등을 입력해 간단한 기본 정보는 무료로 검색할 수 있지만 자세한 정보가 필요한 경우 일정 비용을 지불해야 한다. 거주하는 카운티 에서 온라인 조회 서비스를 제공 하지 않거나 시스템이 복잡한 경 우유용하게사용할수있다. 온라인에서기록을확인할수없 거나 기록이 불완전하다면 해당 카운티 사무실을 직접 방문해야 한다. 이때 타이틀 보고서나 담보 권 기록을 요청할 수 있도록 정확 한 부동산 주소나 필지번호 등의 정보를준비하는것이좋다. 주택을사고파는경우라면타이 틀 회사에 전문적인 조회를 의뢰 할수도있다. 타이틀회사는부동 산에 설정된 담보권과 소유권 기 록을 종합적으로 조사해 보고서 형태로제공한다. ■집팔기전채무상환해야 만약 소유하고 있는 부동산이나 구입하려는 부동산에 담보권이 설정돼있다는사실을확인했더라 도당황할필요는없다. 이미해당 채무를갚았다면‘담보권말소증 명서’(Lien Release) 등 채무 상 환을입증할수있는서류를발급 받아 해당 기관에 제출하거나 기 록하는절차를밟아야한다. 하지만아직채무가해결되지않 았다면 주택 매매가 완료되기 전 에 해당 채무를 상환하거나 매매 과정에서상환해담보권을말소해 야한다. 부동산 전문가들에 따르면 특정 부동산에설정된담보권총액이매 매계약가격보다클경우거래당사 자모두에게문제가될수있다. 이 경우 셀러는 에스크로 클로징 때 그 차액을 지불할 현금을 마련 해야 한다. 만약 셀러에게 차액 상 환에필요한현금이없다면바이어 가자신의자금으로담보권을해결 하고부동산구매를완료하거나거 래를아예포기할수밖에없다. 담보권이 설정되어 있다고 해서 반드시 주택 매매가 무산되는 것 은 아니다. 주택을 매입하거나 매 도할때, 또는소유부동산기록을 정리해 두기 위한 목적으로 사전 에 담보권 설정 여부를 조회하면 향후집을팔때불거질수있는문 제를사전에발견할수있다. 담보권이 발견되더라도 금액과 종류 등에 따라 부동산 에이전트 또는 타이틀 회사 관계자의 도움 을 받아 적절한 방법으로 해결할 수있다. 준최객원기자 우리집에내가모르는‘담보권’(Lien)?…오류사례적지않아 정기적으로확인해야 채무상환증명으로바로잡기 집팔기전채무상환 소유하고 있는 주택에 자신도 모르는 사이에 ‘담보권’(Lien)이 설정돼 있다가 갑자기 드러나는 경우가 있다. 집을 팔려고 준비하는 과정에서 타이틀 관련 서류 등 공공기록을 조회하다가 담보권이 발견되는 경우가 그런 예다. 이는 매우 심각한 문제로 주택 매매가 지연될 수 있고, 거래 무산으로 이어질 수 도 있다. 다행히 자신의 부동산에 담보권이 설정돼 있는지 확인하는 일은 어렵지 않기 때문에 정기적으로 확인하는 것이 중요하다. 주소를 이용해 부동산에 담보권 이 설정돼 있는지를 조회하는 방법 등을 살펴본다. 다운페이먼트에 의한 금리 인하 효과는그비율을크게높일때나 타난다. 리얼터닷컴의 조사에서 다운페이먼트를 20%에서 40% 이상으로 늘리면 모기지 금리가 0.175%포인트 낮아지는 것으로 나타났다. 이는월페이먼트 2,000 달러기준,약5,400달러의추가구 매력에해당한다.부동산전문가들 은“다운페이먼트를 12% 한다고 해서 10%를 할 때보다 금리가 크 게낮아지는것은아니다”라며“따 라서12%를다운페이먼트로낼수 있다면 10%만 내고 나머지 2%는 기타 부채 상환에 사용하는 것이 유리할수도있다”고조언한다. ■ ‘모기지 브로커·코레스폰던트 렌더’ 금리낮은편 크레딧 점수와 다운페이먼트를 개선하면모기지금리를낮출수있 지만, 단점은 적지 않은 시간이 필 요하다는점이다.반면적절한모기 지 대출기관을 선택하면 즉각적인 금리인하효과를기대할수있다. 일반적으로 모기지 대출기관 은 크게‘소매 대출기관’(Retail Lender),‘모기지 전문 대출 기관 ’(Correspondent Lender), 모기 지브로커등세가지형태로분류 된다. 소매대출기관은일반적으로 직접대출을실행하는금융기관으 로, 대출자와 직접 거래한다. 주요 대형은행또는크레딧유니온등이 대표적이며, 직접 발급한 대출을 만기까지보유하는경우가많다. 모기지전문대출기관은대체로 규모가작은지역금융회사로, 대 출심사와자금조달을직접진행 한 뒤 해당 대출을 더 큰 금융기 관에 매각한다. 모기지 브로커는 자체적으로 대출 자금을 제공하 지않고, 대출자를대신해도매대 출기관을 찾아 대출 조건을 비교 하고 대출 절차를 진행하는 중개 업체다. 2025년조사에따르면이중브 로커와 모기지 전문 대출기관은 전통적인 소매 대출기관보다 일 반적으로 0.05~0.06%포인트 낮 은 금리를 제시했던 것으로 나타 났다. 만약일반소매대출기관대 신 경쟁력 있는 다른 대출기관을 통해 금리를 0.19%포인트 낮출 수있다면약5,800달러에해당하 는추가구매력이생긴다. 이같은 전략적인 대출기관 선택은 시간 을들여크레딧점수를690점에서 720점으로 올렸을 때보다 약 두 배에달하는금리인하혜택을가 져다줄수있다. 그러나무조건낮은금리를제시 한다고 해서 적절한 대출기관은 아니다. 만약에스크로마감일정 이촉박한경우, 낮은금리를제시 하는 대출기관의 대출 신청이 몰 려대출승인이지연될수있기때 문이다. 이자율낮추는‘금리테크’ ◀1면서계속 소유하고있는주택에자신도모르는사이에담보권이설정돼있다가갑자기드러나는 경우가있다.카운티등기소를통해정확한내용을파악하고부동산전문가의도움을받 아적절히해결해야한다. <로이터>